> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 新城控股（601155.SH）信息更新报告总结 ## 核心内容概述 新城控股在2026年上半年展现出商业运营板块的稳健增长，同时通过多架构REITs打通资产管理循环，为公司提供了新的融资与资产运营路径。尽管房地产开发业务持续收缩，公司整体财务状况保持相对稳定，并通过优化运营效率和提升出租率，增强了盈利能力和现金流稳定性。 --- ## 主要观点 - **商业运营稳健增长**： 吾悦商管在2026年上半年实现商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%。公司保持了较高的出租率和稳定的现金流，为穿越周期提供了坚实支撑。 - **物业扩张与出租率提升**： 截至2026年上半年末，新城控股在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业数量达181座，较2025年末增加3座。出租率提升至98.35%，显示出良好的运营能力。 - **开发业务收缩**： 公司合同销售面积和金额同比分别下降23.24%和38.46%，表明房地产开发业务面临一定压力。不过，公司仍实现75.30亿元的全口径资金回笼，回笼率118.45%。 - **资产结构优化**： 公司存货规模从2025年末的710.5亿元降至2026年上半年的344.23亿元，显示资产流动性增强。 - **多架构REITs布局**： 公司成功完成商业不动产REITs申报，并完成全国首单消费类机构间REITs扩募发行，资产规模达32.10亿元，为资产证券化和资本运作提供了新路径。 --- ## 关键信息 ### 财务数据概览 | 指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------|-------|-------|-------|-------|-------| | 营业收入（百万元） | 88,999 | 53,012 | 42,614 | 35,570 | 34,898 | | 归母净利润（百万元） | 752 | 680 | 1,118 | 1,614 | 2,428 | | EPS（元） | 0.33 | 0.30 | 0.50 | 0.72 | 1.08 | | P/E（倍） | 35.3 | 39.1 | 23.8 | 16.5 | 11.0 | | P/B（倍） | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 | ### 有息负债与资金状况 - **有息负债余额**：2026年上半年为519.41亿元，以银行贷款为主（占比61%）。 - **货币资金**：2026年上半年为75.84亿元，较2025年末增长11.48%。 - **经营性物业贷**：新增约70亿元，经营活动现金流净额为8.24亿元。 - **REITs进展**：完成商业不动产REITs申报，并成功扩募消费类REITs，资产规模达32.10亿元。 ### 业务与运营表现 - **销售额**：吾悦广场上半年总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长0.97%。 - **物业交付**：完成超1万套高品质物业交付。 - **出租率**：2026年上半年末出租率达98.35%，较2025年末提升0.46个百分点。 --- ## 风险提示 - **房地产行业销售持续下行**：可能影响公司开发业务表现。 - **融资环境收紧**：可能对资金链带来压力。 - **线下消费大幅下行**：可能对商业运营收入造成负面影响。 --- ## 投资评级说明 - **投资评级**：买入（维持） - **评级依据**：预计相对强于市场表现20%以上。 --- ## 总结 新城控股在2026年上半年通过强化商业运营和推进REITs项目，增强了资产管理和盈利能力。尽管房地产开发业务收缩，但公司通过优化资产结构、提升出租率和实现资金回笼，展现出较强的抗风险能力。未来三年，公司盈利能力和估值水平有望持续改善，预计归母净利润将显著增长，支撑其“买入”评级。