20250727-天风证券-周观REITs_创金合信首农REIT上市_13页_1mb

投资策略：创金合信首农REIT上市情况总结

一、项目基本情况

创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金（首农REIT）于2025年7月25日在上海证券交易所成功上市，发行规模达36.85亿元，是国内首个聚焦“总部经济”的科技创新产业园REIT项目。底层资产为首农元中心，建筑面积20.36万平方米，近三年平均出租率超94%，现获LEED铂金级认证。

• 投资者认购：总认购金额达2,316亿元，战略投资者、网下和公众投资者认购比例分别极低，其中网下仅为0.78%，公众发售比例低至0.26%，创下北京市属企业REIT发行认购新高。

二、二级市场表现

• 本周REITs整体下行：中证REITs全收益指数下跌1.56%，REITs总指数下跌2.29%。
• 首农REIT领跑市场：录得28.47%的涨幅，排名市场第一；领跌的是中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT，跌幅分别为-8.49%、-6.89%、-6.07%。

三、一级市场运行

截至2025年7月25日，国内上市REITs累计发行规模达1807亿元，共69只，市场进入常态化阶段。

• REITs行业动态：2024年起发行节奏加快，单月发行数量突破10只，2025年累计发行已超600亿。
• 本周发行概况：一级市场成交活跃度上升，MA5成交额总计6.7亿元，环比上升35.1%，其中园区基础设施REITs成交额环比增长84.1%，占比达31.1%。

四、市场流动性

REITs流动性有所增强，本周各类底层资产REITs表现分化。

• 成交额与换手率：不同类型REITs成交额和换手率出现较大差异，反映市场选择更为活跃。

五、估值情况

通过中债估值收益率、P/NAV等指标对各类型REITs进行估值分析：

• 普遍估值维持相对高位，部分新发行项目估值分位数超过90%。
• 华夏合肥高新产园REIT、首农REIT等估值处于不同区间，显示市场对专业化运营及资产特性给予估值溢价。

六、风险提示

• 经营不确定性：底层项目未来现金流具有波动性，预计现金流预测不及实际情况。
• 市场预期变化：二级市场估值受限于宏观环境和房地产行业景气程度变动。

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**注：** 以上内容为对报告进行摘要分析，共约950字。