房地产行业土地市场月度跟踪报告（2023年4月）：1_4月百城宅地楼面均价提升14_，集中土拍溢价率略有提升-20230525-光大证券-17页_711kb

报告摘要

行业研究总结：2023年1-4月房地产市场分析

核心内容

2023年1-4月，中国房地产市场在政策支持和市场回暖的背景下，呈现出供需两端收缩但价格有所回升的趋势。土地市场整体表现弱于去年同期，但部分城市特别是核心城市出现回暖迹象。

主要观点

土地市场整体表现：
- 1-4月，百城土地供应面积为5.07亿平方米，累计同比下降2.7%；成交面积为4.09亿平方米，累计同比上升0.3%。
- 住宅类用地供应面积为0.93亿平方米，累计同比下降31.9%；成交面积为0.66亿平方米，累计同比下降27.6%。
- 百城住宅类用地成交均价为6309元/平方米，累计同比上升13.6%。
分能级城市表现：
- 一线城市：
  - 供应面积496.9万平方米，累计同比下降58.6%；
  - 成交面积488.9万平方米，累计同比上升81.5%；
  - 成交均价22927元/平方米，累计同比下降13.1%。
- 二线城市：
  - 供应面积3466.5万平方米，累计同比下降35.4%；
  - 成交面积2335.7万平方米，累计同比下降38.1%；
  - 成交均价8064元/平方米，累计同比上升8.3%。
- 三线城市：
  - 供应面积5293万平方米，累计同比下降24.6%；
  - 成交面积3782.6万平方米，累计同比下降25.6%；
  - 成交均价3077元/平方米，累计同比仅微升0.9%。
TOP50房企拿地情况：
- 1-4月，TOP50房企新增土储价值3302亿元，累计同比下降7.7%；
- 新增土储面积2888万平方米，累计同比下降22.9%；
- 新增土储价值排名前三的房企为华润置地（327.7亿元）、万科地产（281.6亿元）、建发房产（244.3亿元）；
- 新增土储面积排名前三的房企为建发房产（186.8万平方米）、华润置地（148万平方米）、万科地产（142.4万平方米）。
22城“两集中”供地情况：
- 2023年22城第一批次土拍供应土地建面1931万平方米，累计成交面积1781万平方米，成交总价约2471亿元，成交楼面均价13876元/平方米，平均溢价率6.4%，较2022年提升3.7个百分点。
- 杭州、南京、合肥等城市已进行第二批次土拍，平均溢价率10.3%，成交楼面均价14087元/平方米。

关键信息

政策影响：
- 监管部门释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。
- 多部委通过信贷、债券、股权等多种方式协同支持，提升政策可操作性。
- 5年期LPR下调，地方政府“因城施策”优化购房环境，如调整首付比例和按揭利率等。
市场回暖：
- 房地产市场供需均出现回暖迹象，资本市场关注度明显提升。
- 一线城市土地市场热度回升，二线城市分化明显，三线城市仍较冷清。
投资建议：
- 主线一：关注综合开发能力强、核心土储充裕、信用优势显著、品牌美誉度高的龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂、华润置地、中国海外发展、越秀地产、滨江集团、中国海外宏洋集团。
- 主线二：关注布局多元赛道、第二增长曲线稳健、存量资产资源丰富、有望运用REITs提高资产回报率的房企，如万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股、金地集团。
- 主线三：关注产业园进入存量改革与创新发展阶段，公募REITs有助于资产重估，如上海临港。

风险分析

政策推进不及预期：房地产宽松政策落地效果可能不及预期，影响居民及企业信心修复速度。
市场需求不及预期：就业情况恶化可能导致居民收入下降，抑制购房需求。
项目竣工不及预期：疫情反复可能拖慢施工进度，影响企业业绩兑现。
多元化业务不佳：宏观经济变化或行业竞争加剧可能影响房企多元业务的投资回报。
信用风险：部分房企仍面临债务到期高峰，现金流管理能力弱及负债结构差将增加违约风险。

估值与免责声明

本报告基于假设，分析结果可能因不同假设而有显著差异。
估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。
报告内容不构成投资建议，投资者需自行决策并承担风险。
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