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2020年第三季度房地产市场总结

核心内容概述

2020年第三季度，中国房地产市场在政策调控、融资管理、市场表现等方面呈现出多层次、多维度的变化。政府继续坚持“房住不炒”的定位，推动房地产市场平稳健康发展，同时加强了对房地产金融的审慎管理，部分城市出台更严格的调控政策，影响了市场供需和价格走势。此外，租房市场也出现了一些调整，整体表现趋于稳定。

主要政策背景

1. 房地产长效机制

   • 坚持问题导向，强化房地产调控。
   • 落实城市政府主体责任，快速反应市场变化。
   • 实施房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场。
   • 加强市场监测与预警，精准分析市场形势。
   • 建立住宅用地市场监测指标体系，公开土地储备与建设进展。
   • 发挥财税政策作用，调节住房需求。
   • 持续整治房地产市场乱象，依法查处违法违规行为。
   • 推进住房保障工作，解决城市新市民和年轻人住房问题。

2. 下半年经济目标

   • 实现“六稳”和“六保”，推动经济高质量发展。
   • 实行积极有为的财政政策和灵活适度的货币政策。
   • 强调房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。

3. 房地产融资“三条红线”

   • 剔除预收款后的资产负债率 > 70%
   • 净负债率 > 100%
   • 现金短债比 < 1倍
   • 根据房企是否“踩线”，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。

多城调控政策密集出台

• 杭州：限售政策调整，高层次人才家庭购房后5年内不得上市交易（7月2日）。
• 深圳：限购政策细化，离异家庭购房需考虑历史住房套数（7月15日、9月11日）。
• 南京：夫妻离异后2年内购房按离异前家庭总套数计算（7月23日）。
• 东莞：非户籍家庭购房需提供社保证明，暂停销售第三套（7月25日）。
• 海南：安居型商品住房“一个家庭限购一次且限购一套”（7月26日）。
• 深汕特别合作区：居民家庭购房套数限制，5年内不得转让（8月26日）。
• 无锡：夫妻离异后2年内购房按离异前家庭套数计算（8月30日）。
• 常州：新房购买后需满4年才能上市交易，二套房首付比例提高（9月11日）。

这些政策旨在堵住市场“漏洞”，遏制投机行为，推动市场健康发展。

土地市场表现

• 土地购置面积：1-8月同比下降2.4%，但部分城市如重庆、乌鲁木齐出现同比涨幅。
• 土地成交额：1-8月同比增长11.2%。
• 土地出让金：1-9月有9城土地出让金破千亿，除武汉外，其余城市同比上涨。
• 土地出让面积：重庆成交建设面积约3600万平方米，乌鲁木齐同比涨幅达3.8倍。

土地市场整体保持稳定，部分城市表现活跃，政策引导下土地供应与市场需求趋于平衡。

新房市场情况

• 销售面积：1-8月同比下降3.3%，其中住宅销售面积下降2.5%。
• 销售额：1-8月同比增长1.6%，为年内首次转正。
• 待售面积：8月末商品房待售面积50052万平方米，环比减少。
• 新房访问热度：3-9月保持高位，6月后同比涨幅超20%。
• 找房热度：一二线城市找房热度环比涨幅超30%，新一线城市西安、成都、长沙等涨幅显著。
• 价格走势：一线城市二手房挂牌价破5万/平方米，部分城市出现上涨；新房均价波动中呈下降趋势。

新房市场整体趋于平稳，部分城市出现成交量回升和价格波动。

二手房市场情况

• 访问热度：4-9月同比上涨，9月低总价房源关注度占比接近50%。
• 成交量：1-8月同比上涨12.3%，8月涨幅超五成。
• 挂牌价：一线城市北上深挂牌价破5万/平方米，部分城市如苏州出现明显上涨。
• 经纪人信心指数：除2月外，其余月份信心指数保持在100以上。

二手房市场表现稳健，购房者偏好低总价房源，经纪人信心持续稳定。

租房市场动态

• 新增供应量：三季度重点19城租房新增供应量同比下跌17.9%。
• 访问热度：除1-2月受疫情影响外，其余月份保持高位，新一线城市如成都、重庆涨幅显著。
• 租金均价：重点19城平均租金41.1元/m²·月，同比下降0.4%。一线城市中上海租金同比持平，其余三城下跌；新一线城市中杭州租金52.7元/m²·月，南京、武汉、天津租金超过40元/m²·月。

租房市场整体趋于稳定，部分城市租金略有下降，但需求保持活跃。

未来展望

• 下半年房地产金融管控力度增强，房企内外债规模增长受限。
• 房企加快存货去化，引入战略投资者成为趋势。
• 东部地区房地产开发投资和销售额增长显著，中部、东北地区降幅收窄，西部地区增速回正。
• 长三角、珠三角等区域在人才政策、社保互认、公积金一体化等方面推进城市群一体化发展。

报告说明

• 数据来源：58安居客房产研究院，基于市场公开信息、网站监测数据及历史大数据。
• 报告周期：2020年1月至2020年9月。
• 版权与免责：报告内容受法律保护，引用需注明出处，不承担因数据使用不当产生的责任。

报告编制人员

• 分院院长：张波
• 资深分析师：代金玲