房地产2018年行业年度投资策略_规模致胜_地产龙头崛起__17页_1mb

2018年房地产行业投资策略总结

核心内容

2018年房地产行业预计呈现稳态格局，政策从供应端和需求端共同发力，推动住房制度变革。供应端将加速推进租赁住房、共有产权住房、保障房等多元化住房供应，而需求端则继续执行“房住不炒”政策，抑制房价上涨，尤其是核心一二线城市。

主要观点

1. 行业格局稳中趋强

• 强者恒强：龙头房企销售规模增长将显著快于行业平均水平，集中度持续提升。
• 优势体现：龙头房企在融资、品牌、管控、操盘等方面具有明显优势，同时在行业并购中占据有利地位。
• 预测数据：
  • 销售面积同比增速：-3.9%
  • 销售金额同比增速：0%
  • 一二线城市销售面积增速：3%
  • 三四线城市销售面积增速：-7%
  • 房地产投资增速：5.6%

2. 政策导向明确

• 供应端：政府加快租赁住房、保障房等供应，推动住房供应多元化。
• 需求端：调控政策维持稳定性和延续性，核心一二线城市房价保持低容忍度。

3. 估值吸引力

• 横向比较：房地产板块整体估值处于SW行业较低水平，仅高于银行板块。
• 纵向比较：板块PE估值水平处于历史低位。
• 股息率：部分低估值地产股股息率较高，如金地集团（5.9%）、万科A（2.7%）、保利地产（2.5%）。

4. 龙头房企具备持续溢价能力

• 美国案例：龙头房企在市场红利和市占率提升过程中获得显著超额收益。
• 周期表现：龙头公司凭借销售增长和市占率提升，在市场回暖阶段展现更强的溢价能力。

关键信息

• 销售结构：一二线城市销售面积将略微回升，三四线城市则出现明显降温，拖累整体销售。
• 投资预期：2018年房地产投资预计增长5.6%，主要由土地购置费和施工投资推动。
• 行业集中度：前10大房企市占率从2012年的12.8%提升至2017年的25.1%，前20大房企市占率从17.6%提升至33.3%。
• 投资建议：
  • 行业龙头：关注保利地产、金地集团、新城控股、万科A。
  • 成长新贵：关注阳光城、蓝光发展。
  • 资源型房企：关注招商蛇口、华侨城A。

风险提示

1. 行业销售规模大幅下滑，将影响房企销售回款。
2. 按揭贷款利率大幅上行，可能削弱购房者购买力。
3. 房地产政策大幅收紧，将对销售规模造成压力。
4. 房企资金成本大幅上行，将增加财务费用，侵蚀利润。

附图说明

• 图表1：2017年7月至11月已出让租赁用地列表。
• 图表2：全国商品房销售均价同比增速。
• 图表3：2017年1-10月全国商品房销售均价。
• 图表4：2017年一线城市限购及限贷政策。
• 图表5：2014-2017年棚户区改造计划和执行情况。
• 图表6：2018年房地产销售面积预测。
• 图表7：2018年房地产销售均价预测。
• 图表8：2008年至今住宅建安工程造价情况。
• 图表9：2008-2017年建安工程造价汇总。
• 图表10：水泥价格指数。
• 图表11：钢材价格综合指数。
• 图表12：房地产行业境内并购规模。
• 图表13：2014-2016年房地产行业20强销售额。
• 图表14：2012年以来行业集中度快速提升。
• 图表15：房地产行业估值处于较低水平。
• 图表16：房地产行业估值处于较低水平（PE-TTM）。
• 图表17：美国新建住房销售走势。
• 图表18：美国四大龙头房企营收与净利润增速均值。
• 图表19：2000-2005年美国四大房企市占率。
• 图表20：美国四大房企PE走势。
• 图表21：美国四大地产企业超额收益情况（对标普500）。
• 图表22：2006-2011年美国三大房企营业收入。
• 图表23：2006-2011年美国三大房企市占率。
• 图表24：房地产板块重点公司估值比较表。

估值与盈利预测

总结

2018年房地产行业将保持稳定，政策推动下，供应端多元化、需求端调控持续。龙头房企在融资、品牌、管控、操盘等方面具备明显优势，销售规模和集中度将提升。整体销售面积略降，销售金额保持平稳。投资方面，预计房地产投资增速为5.6%，估值处于较低水平，具备吸引力。建议关注行业龙头、成长新贵及资源型房企。同时需注意政策收紧、销售下滑、利率上升及资金成本上行等风险。