20201207-开源证券-房地产行业2021年度投资策略_格局愈发稳固_毛利率迎来触底_行随事迁_34页_1mb

房地产行业2021年度投资策略总结

核心内容

政策：长效机制逐步确立，因城施策有序实施

• 中央政策基调：坚持“房住不炒”主基调，政策调控趋于稳定，旨在维护房地产市场平稳健康发展。
• 政策演变：近十年政治局会议对房地产的关键词从“调控”、“城镇化”、“去库存”逐渐转变为“长效机制”，显示政策的持续性和稳定性。
• 地方政策：2020年政策呈现“前松后紧”趋势，上半年为缓解房企资金压力，出台多项宽松政策；下半年则逐步收紧，涉及限购、限贷、限售、土地出让条件等。
• 政策影响：调控成果显著，政策将保持一致性，未来会根据市场情况相机调整。

强者恒强、运营红利时代来临

• 行业格局变化：政策约束下，行业集中度提升逻辑得到巩固，强者恒强趋势明显。
• 房企竞争方式转变：过去依赖高周转、高杠杆的扩张模式将被高效运营、产品优势和理性投拓所取代。
• 盈利模式转变：房企需从依赖开发业务转向持续性收入，如持有类物业、商业运营等，形成运营红利。

展望2021，行业供需格局趋于稳定

• 供给端：
  • 新开工：预计2021年新开工面积同比增长0.2%，但整体意愿有所下行。
  • 房地产投资：预计2021年同比增长4.9%，主要由土地购置费和施工投资共同推动。
  • 竣工：预计同比增长10%，受益于前期新开工项目的交付周期。
• 需求端：
  • 销售面积：预计同比下降2.1%，其中一二线城市保持稳定，三四线城市有所降温。
  • 销售金额：预计同比增长2.8%，主要受益于一二线城市销售表现及价格稳定。

关注行业毛利率趋势和竞争格局变动

• 毛利率走势：2018年后，土地成本占比下降，毛利率有望触底回升。
• 土地市场表现：2018年后土地溢价率趋于平稳，房价增长受控，推动毛利率改善。
• 融资政策影响：“三道红线”政策对房企资金端形成约束，行业格局更加稳定，集中度提升。

主要观点

• 政策稳定性：2021年房地产政策将保持“房住不炒+因城施策”框架，但会根据市场情况灵活调整。
• 行业集中度提升：政策推动下，优质房企更具竞争力，行业集中度有望加速提升。
• 毛利率回升：随着土地市场降温及销售价格稳定，房地产企业毛利率有望触底回升。
• 投资建议：2021年房地产行业以稳为主，建议关注具备“资产质量高、融资成本低、持续收入高”特征的房企。

关键信息

• 销售规模：2021年全国商品房销售面积预计同比下降2.1%，销售金额同比增长2.8%。
• 投资增长：预计2021年房地产开发投资增长4.9%，主要由土地购置费和施工投资推动。
• 竣工增长：预计2021年竣工面积同比增长10%，受益于前期新开工项目交付。
• 融资限制：三道红线政策对房企有息负债规模进行限制，推动行业格局更加稳定。
• 重点推荐公司：金地集团、保利地产、新城控股、金科股份、中南建设、旭辉控股集团、建发国际集团、金地商置。

风险提示

• 行业销售规模下滑
• 按揭贷款利率大幅上行
• 融资环境全面收紧

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为地产仍是当前财政和投资的重要托底工具。
• 个股推荐：金地集团、保利地产、新城控股、金科股份、中南建设、旭辉控股集团、建发国际集团、金地商置。
• 估值逻辑：未来地产股估值将拉开差距，优质房企有望被市场重估。

总结

2021年房地产行业整体以稳定为主，政策保持“房住不炒+因城施策”框架，但会相机调整。行业集中度提升趋势明显，优质房企凭借资金、规模和运营能力更具竞争力。销售规模略有下降，但销售金额增长，一二线城市表现优于三四线城市。随着土地市场降温及销售价格稳定，毛利率有望触底回升。融资环境趋严，三道红线政策推动信贷资源分配规则调整，行业格局更加稳定。建议重点关注具备优质资产、低融资成本及高持续收入的房企，如金地集团、保利地产等。