房地产行业3月行业动态报告：长效机制推进提速，中速高质发展可期-20190325-银河证券-26页_2mb

报告摘要

房地产行业研究报告总结

核心内容

房地产行业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，兼具资金密集型和劳动密集型特征，产业链长、关联产业多，对经济增长、居民生活水平和城市化进程具有重要推动作用。行业经历了快速发展的黄金十五年，未来仍将持续保持10万亿以上的市场规模，但将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

主要观点

政策调控逐步见顶，长效机制推进提速：
- 2018年下半年多地出台限购、限价等政策，调控效果到达顶峰。
- 自2018年12月起，部分城市开始取消或暂停限价政策，预计2019年楼市政策将出现边际放松。
- “房住不炒”政策强调回归住房的居住属性，抑制投机行为。
- “因城施策”成为市场主导，政策调控向精细化、地方化发展。
- “租购并举”和房产税立法是长效机制建设的关键，预计房产税最快2022年开始征收。
房地产行业景气度持续下行，城市周期位置分化：
- 2019年行业基本面大概率下行，投资增速缓慢下滑。
- 一二线城市已历经两年调整，随着流动性改善和房贷利率下降，市场有望企稳回暖。
- 三四线城市供应增加、需求萎缩，成交热度大概率趋势下行。
行业集中度上升，头部企业竞争加剧：
- 2018年TOP3开发商市场份额达15%，TOP10为30%，TOP50为58%，行业集中度显著提升。
- 房企拿地集中度提高，行业进入门槛升高，中小房企将加速退出市场。
财务分析：营收回升，负债率攀升，ROE增速回落：
- 2018年三季度房地产行业营业收入同比增速达28.64%，利润增速为34.93%，但ROE增速回落。
- 权益乘数持续上升，但对ROE影响不大，销售净利率是ROE变动的主要驱动因素。
- 负债率突破80%，房企融资受限，现金流净额进一步下滑。
资本市场发展状况：
- 房企融资受限，融资方式转换，内地房企扎堆香港上市。
- 房地产行业PE处于历史低位，具有较大的估值修复空间。
- 房地产板块持仓比例持续提升，龙头配置风格延续，公募基金对房地产板块配置显积极。

关键信息

房地产行业规模：预计未来仍将保持10万亿以上规模。
政策影响：调控见顶，长效机制推进，政策导向转向“因城施策”和“租购并举”。
城市分化：一二线城市有望企稳回暖，三四线城市面临较大压力。
行业集中度：头部企业优势明显，中小房企退出加速。
财务状况：营收增长，负债率高企，ROE增速放缓。
估值水平：房地产行业PE处于历史低位，具备修复空间。
投资建议：推荐万科A、保利地产、新城控股等龙头房企。

投资建议

推荐公司：万科A（000002）、保利地产（600048）、新城控股（601155）。
推荐理由：
- 业绩确定性强，资源优势明显。
- 市占率有较大提升空间。
- 一二线城市市场有望回暖，对冲三四线市场下跌风险。
预期表现：
- 2019年3月22日，万科A月涨幅4.3%，市盈率10.4倍。
- 新城控股月涨幅23.7%，市盈率9.0倍。
- 保利地产月涨幅5.5%，市盈率8.8倍。