20171213-东吴证券-房地产2018年行业年度投资策略_规模致胜_地产龙头崛起__19页_1mb

房地产2018年行业年度投资策略总结

核心内容

2018年房地产行业将呈现稳态格局，政策从供应端和需求端共同发力，推动住房制度变革。供应端将更加多元化，包括租赁住房、共有产权住房、保障房等；需求端则在“房住不炒”政策下保持稳健。

主要观点

• 行业集中度提升：龙头房企销售规模增长将显著快于行业平均水平，行业集中度预计持续提升。
• 销售预测：2018年全国商品房销售面积同比增速预计为-3.9%，金额增速预计为0%。一二线城市销售面积略微回升，三四线城市销售面积下降。
• 投资不悲观：房地产投资预计同比增长5.6%，主要得益于土地购置费和单位投资强度的增长。
• 估值吸引力：当前房地产板块估值处于较低水平，具备投资吸引力，特别是地产蓝筹股。
• 投资建议：建议关注三类房企：行业龙头、成长新贵、资源型房企。

关键信息

销售预测

• 全国销售面积增速：预计为-3.9%，其中一二线城市增速为3%，三四线城市增速为-7%。
• 全国销售均价增速：预计为0%，其中一二线城市均价增幅为0%，二线城市为1%，三四线城市为2.5%。
• 销售金额增速：预计为0%，其中一线、二线城市销售金额增幅分别为3%和4%，三四线城市为-4.7%。

投资预测

• 房地产投资增速：预计为5.6%，全年投资预测值为11.7万亿元。
• 土地购置费：预计为2.5万亿元，施工投资额预计为9.18万亿元。
• 建安成本：预计同比增长5%，主要受上游建材、钢材价格和人工成本上涨影响。

行业集中度提升

• 龙头房企优势：龙头房企在融资、品牌、管控、操盘等方面具有显著优势，且在并购中占据有利地位。
• 市场数据：前10大房企市场份额由2012年的12.8%上升至2017年的25.1%；前20大房企市场份额由2012年的17.6%上升至2017年的33.3%。

估值分析

• 板块PE：房地产板块PE处于历史较低水平，仅高于银行板块。
• 股息率：部分低估值地产股股息率较高，如金地集团（5.9%）、万科A（2.7%）、保利地产（2.5%）。
• 资金配置：公募基金持有房地产行业股票占股票投资市值比例为3.12%，机构资金配置有望提升。

美国案例参考

• 龙头溢价效应：美国四大龙头房企在市场向好时溢价能力较强，业绩表现优于中小企业。
• 市场周期影响：在市场低迷阶段，龙头房企虽业绩下滑，但仍优于行业平均，溢价效应减弱。

投资建议

• 行业龙头：看好保利地产、金地集团、新城控股、万科A。
• 成长新贵：看好阳光城、蓝光发展。
• 资源型房企：看好招商蛇口、华侨城A。

风险提示

• 行业销售规模大幅下滑
• 按揭贷款利率大幅上行
• 房地产政策大幅收紧
• 房企资金成本大幅上行

附录：相关研究

1. 东吴证券房地产行业周报：中央政治局会议提出加快住房制度改革和长效机制建设
2. 东吴证券房地产行业周报：销售降幅大幅收窄，首单储架式长租公寓CMBS计划获批
3. 东吴证券房地产行业周报：租赁用地密集推出，长效机制加速推进

图表目录

• 图表1：2017年7月至11月已出让租赁用地列表
• 图表2：全国商品房销售均价同比增速
• 图表3：2017年1-10月全国商品房销售均价
• 图表4：2017年一线城市限购及限贷政策
• 图表5：2014-2017棚户区改造计划和执行情况
• 图表6：2018年房地产销售面积预测
• 图表7：2018年房地产销售均价预测
• 图表8：2008年至今住宅建安工程造价情况
• 图表9：2008-2017年建安工程造价汇总
• 图表10：水泥价格指数：全国
• 图表11：钢材价格综合指数
• 图表12：房地产行业境内并购规模
• 图表13：2014-2016房地产行业20强销售额汇总
• 图表14：2012年以来行业集中度快速提升
• 图表15：房地产行业估值处于行业较低水平
• 图表16：房地产行业估值处于行业较低水平
• 图表17：美国新建住房销售走势
• 图表18：美国四大龙头房企营收与净利润增速均值
• 图表19：2000-2005年美国四大房企市占率情况
• 图表20：美国四大房企PE走势
• 图表21：美国四大地产企业超额收益情况
• 图表22：2006-2011年美国三大房企营业收入
• 图表23：2006-2011年美国三大房企市占率情况
• 图表24：房地产板块重点公司估值比较表

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