20200806-开源证券-南都物业-603506.SH-公司首次覆盖报告_规模成长_科技赋能_第三方均好物管龙头持续发力_20页_1mb

南都物业（603506.SH）首次覆盖报告总结

核心内容

南都物业是A股市场中稀缺的第三方物业平台，自1994年成立以来，已发展成为国内领先的独立物业公司。公司服务版图覆盖全国，服务类型涵盖住宅、写字楼、商业综合体、政府办公楼宇等多元业态，具备较强的市场拓展能力和品牌优势。公司通过收并购、合资公司等方式持续扩张，实现规模增长。

主要观点

1. 行业格局：

   • 我国城镇化率持续提升，未来仍有超过10年的增长空间。
   • 新房市场每年可自由流入物管市场约7-8亿平米，存量市场仍有18亿平米待整合，市场潜力巨大。
   • 物管行业集中度持续攀升，优质企业具备更强的中标优势和决策自主权。
   • 行业存在较高的客户粘性，物管公司通过收并购方式可快速获取优质项目，无需依赖招投标。

2. 规模增长与科技赋能：

   • 公司签约面积稳步增长，2017-2019年复合增速达25%。
   • 物管服务毛利率稳中有升，2019年达19.73%，科技赋能提升管理效率，降低人工成本。
   • 增值服务收入占比低但增速高，毛利率在所有业务中最高，达67%，未来增长潜力大。

3. 外拓策略：

   • 收并购是公司扩张的重要手段，如收购江苏金枫物业70%股权、控股采林物业90%股权。
   • 与政府及大型企业合作，拓展旧城改造、公租房服务等非传统物业领域。

4. 科技应用：

   • 悦嘉家APP及“物业+互联网”数据中心提升管理效率，实现智能化运营。
   • 通过支付宝小程序提供多种服务，包括物业缴费、家政服务、公共维修等，增强用户粘性。

关键信息

• 财务预测：预计2020-2022年公司归母净利润分别为1.45亿元、1.85亿元、2.28亿元，对应EPS分别为1.08元、1.38元、1.70元，当前PE分别为25倍、20倍、16倍。
• 盈利指标：2019年毛利率22.4%，净利率9.2%，ROE16.4%。
• 估值对比：与主流物管公司相比，南都物业PE较低，具备较大的提升空间。
• 投资建议：首次覆盖给予“买入”评级，认为公司具备成长性，是均好性企业代表。

风险提示

1. 宏观经济风险：居民支付能力下降可能影响行业收缴率。
2. 成本压力：人工成本上升可能导致毛利率压缩。
3. 行业增长风险：市场竣工面积若下降，将影响公司项目转化周期。
4. 企业运营风险：高管变动、收并购判断失误可能影响公司发展。

财务摘要

结论

南都物业作为均好性企业代表，具备较强的规模成长能力和科技赋能优势，未来盈利潜力较大。尽管面临一定的行业风险，但其在市场化拓展、多元化服务、科技提升等方面表现突出，具备长期投资价值。首次覆盖给予“买入”评级，预计未来三年公司盈利能力持续修复，估值有望提升。