20220517-天风证券-房地产行业点评_方向重于力度_胜率赔率双升_8页_1mb

房地产行业政策与市场分析总结

核心内容

2022年5月15日，央行与银保监会发布通知，调整差别化住房信贷政策。首套普通住宅的商业性个人住房贷款利率下限调整为5年期LPR减20BP（即4.4%），二套普通住宅下限仍按现行规定执行（LPR加60BP，即5.2%）。这一调整在一定程度上释放了积极信号，表明政策层面对房地产市场的支持态度。

主要观点

• 政策力度虽弱，但态度积极：虽然此次利率调整幅度有限，但释放了政策放松的信号。此前部分城市已降至政策下限，未来仍有下调空间。央行统一发声后，地方执行更为积极，房贷利率可能进一步下行。
• 疫情对政策效果的影响：疫情的非线性发展放大了政策的短期与长期效果担忧。市场情绪因高预期而持续升温，但现实中的需求释放受限、回款压力大等问题仍然存在。疫情对居民资产负债表的冲击可能导致需求弹性低于预期。
• 政策的现实和想象力空间充足：地产政策的放松需基于基本面的探底，而当前稳增长留给地产的时间较少。传统工具如限购、限贷城市销售占比约40%和50%，对稳定市场有重要作用。新型工具如财政资金直达需求，为政策提供了更多想象空间。
• 地产是被动变量，短期赔率提升：房地产作为经济发展的被动变量，其主动作为受限于内外部环境。尽管基本面改善幅度可能弱于以往，但政策定力超出市场预期，有助于市场情绪的改善和预期的抢跑。短期政策改善预期和基本面变化将进一步提升地产的胜率和赔率。

关键信息

• 房贷利率调整：首套普通住宅利率下限为4.4%，二套为5.2%。
• 政策执行空间：重点城市平均利率距离政策下限仍有77BP和25BP的空间。
• 疫情冲击：53%的购房需求受到疫情影响，居民资产负债表受损，需求弹性可能低于预期。
• 政策工具箱：传统工具包括限购、限贷城市销售占比约40%和50%；新型工具包括财政资金直达需求。
• 投资建议：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：新城控股、旭辉控股集团
  • 优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务
  • 建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企
• 风险提示：
  • 行业信用风险蔓延
  • 销售下行超预期
  • 因城施策力度不及预期

政策与市场展望

• 行业beta：取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度。
• alpha：来源于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、住房场景价值的长期挖掘。
• 市场情绪改善：短期政策改善预期和基本面变化有助于提升市场信心，推动地产估值回升。

结构性宽松与收并购策略

• 结构性宽松：政策放松将更多体现在结构性调整上，而非全面宽松。
• 收并购机会：收并购将成为改善房企资产负债表和利润率的重要手段。

行业走势图与相关报告

• 行业走势图：附有图表，显示房地产行业走势。
• 相关报告：包括《房地产-行业点评：现实向预期靠拢》、《房地产-行业专题研究：天风问答系列》等。

分析师信息

• 分析师：韩笑
• 执业证书编号：S1110521120006
• 联系方式：hanxiaob@tfzq.com

法律声明

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投资评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 股票投资评级：买入、增持、持有、卖出
• 行业投资评级：强于大市、中性、弱于大市

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