中国房地产行业总结
核心内容
中国房地产行业在2022年第一季度经历了显著的下滑，但5月开始出现积极迹象，被认为是投资时机。行业整体表现疲软，但政策放松、销售复苏和估值低位为市场带来新的机会。
主要观点
- 行业表现：2022年第一季度（4M22）整体表现不佳，销售、投资和新开工数据均出现大幅下滑。其中，4月销售同比减少47%，投资同比减少10%。
- 政策放松：5月15日，央行和银保监会宣布首次自2015年以来的全国性政策放松，允许商业银行对首套房贷款利率下限下调20个基点，降至4.4%。此举有助于降低购房者的贷款成本，提升市场信心。
- 销售复苏：4月销售数据下滑显著，但5月出现明显改善，主要城市销售同比降幅收窄，表明市场复苏的可见性增强。
- 估值低位：行业市净率（PB）处于历史低位（0.4x），反映出市场对开发商违约风险的担忧已基本释放，剩余优质企业有望重新估值。
- 企业建议：推荐投资者买入COLI、Vanke、CR Land等长期整合者，以及CIFI、Midea等幸存企业。对于商业物业行业，推荐COPH、CR MixC等企业，并关注Ever Sunshine和CGS等受益于政策和区域放松的公司。
关键信息
2022年4月房地产数据概览
| 指标 |
4月2022 |
YoY |
3月2022 |
YoY |
4M2022 |
YoY |
1Q2022 |
YoY |
2021 |
YoY |
| 房产销售面积（百万平方米） |
88 |
-38.7% |
153 |
-17.7% |
398 |
-20.9% |
310 |
-13.8% |
1,794 |
1.9% |
| 房产销售额（亿元人民币） |
811 |
-46.8% |
1,422 |
-26.1% |
3,779 |
-29.5% |
2,968 |
-22.7% |
18,193 |
4.8% |
| 新开工面积（百万平方米） |
99 |
-44.0% |
149 |
-22.2% |
397 |
-26.3% |
298 |
-17.5% |
1,989 |
-11.4% |
| 在建面积（百万平方米） |
8,186 |
0.0% |
8,063 |
1.0% |
8,186 |
0.0% |
8,063 |
1.0% |
9,754 |
5.2% |
| 房产竣工面积（百万平方米） |
31 |
-13.4% |
47 |
-15.6% |
200 |
-11.9% |
169 |
-11.5% |
1,014 |
11.2% |
| 房地产投资（亿元人民币） |
1,138 |
-10.1% |
1,327 |
-2.4% |
3,915 |
-2.7% |
2,777 |
0.7% |
14,760 |
4.4% |
| 开发商国内贷款（亿元人民币） |
131 |
-28.2% |
142 |
-29.7% |
684 |
-24.4% |
553 |
-23.5% |
2,330 |
-12.7% |
土地拍卖数据（2022年首批）
| 城市 |
土地成交金额（亿元人民币） |
YoY |
土地成交宗数 |
未成交比例 |
未成交宗数 |
| 杭州 |
83 |
-30% |
59 |
6.4% |
2% |
| 北京 |
48 |
-57% |
17 |
4.0% |
6% |
| 成都 |
39 |
11% |
44 |
3.1% |
12% |
| 宁波 |
27 |
-26% |
33 |
5.9% |
0% |
| 南京 |
19 |
-81% |
14 |
4.5% |
30% |
| 长沙 |
17 |
-54% |
22 |
0.2% |
9% |
| 厦门 |
15 |
-19% |
9 |
6.2% |
10% |
| 合肥 |
15 |
-45% |
17 |
13.4% |
41% |
| 重庆 |
10 |
-84% |
13 |
4.5% |
0% |
| 武汉 |
9 |
-89% |
10 |
6.5% |
9% |
| 福州 |
8 |
-48% |
12 |
4.0% |
29% |
| 南通 |
6 |
-86% |
8 |
1.4% |
11% |
| 天津 |
4 |
-91% |
6 |
3.0% |
80% |
| 总计 |
301 |
-53.7% |
264 |
4.9% |
18% |
企业推荐
- 住宅开发商：推荐COLI（PB < 1）、Vanke（PB < 1）、CR Land（PB < 1）作为长期整合者；推荐CIFI和Midea作为幸存企业。
- 商业物业：推荐COPH（2022/2023年盈利超预期）、CR MixC（消费V型复苏）；关注Ever Sunshine（YRD地区封锁缓解）和CGS（政府对母公司支持）等Beta名称。
短期海外债务到期情况
| 公司 |
日期 |
金额 |
债券详情 |
| R&F |
05/16/22 |
153 |
RMB 4600mn Bond GZFFR 6.8 05/16/22 |
| Seazen |
05/17/22 |
308 |
RMB 2000mn Bond FTLNHD 6.3 05/17/22 |
| Zhongliang |
05/19/22 |
300 |
USD 300mn Bond ZHLGHD 8.5 05/19/22 |
| Yuexiu |
05/20/22 |
300 |
RMB 1950mn Bond GZCCDC 3.85 05/28/22 |
| Shimao |
05/22/22 |
77 |
RMB 500mn Bond SHSHMA 4.15 05/22/22 |
| Greentown |
05/25/22 |
154 |
RMB 1000mn Bond GRNCH 3.9 05/25/22 |
| Jinke |
05/28/22 |
325 |
USD 325mn Bond JINKE 6.85 2024/5/28 |
| Greenland |
06/03/22 |
150 |
USD 150mn Bond GRNHK 9.625 06/03/22 |
| Jinmao |
06/04/22 |
123 |
RMB 800mn Bond SINOCH 3 06/04/22 |
| Zhenro |
06/30/22 |
2 |
RMB 1600mn Bond ZHPRHK 7.125 06/30/22 |
| Kaisa |
06/30/22 |
1,147 |
USD 1255mn Bond KAIISAG 8.5 06/30/22 |
估值与财务指标
| 公司 |
最新股价（港元） |
市值（亿港元） |
目标价（港元） |
2021年P/E |
2022年P/E |
2022年预测P/E |
PB |
2021年股息率 |
2022年预测股息率 |
| Vanke - H |
17.70 |
243,563 |
33.92 |
4.5 |
4.0 |
3.8 |
0.7 |
7% |
7% |
| COLI |
23.20 |
253,921 |
30.49 |
5.8 |
5.5 |
4.9 |
0.5 |
6% |
6% |
| Country Garden |
4.42 |
102,316 |
13.36 |
2.7 |
2.1 |
1.8 |
0.7 |
12% |
9% |
| CR Land |
33.80 |
241,026 |
44.79 |
8.1 |
7.6 |
7.0 |
0.9 |
5% |
5% |
| Longfor |
36.25 |
220,279 |
52.59 |
10.6 |
7.2 |
6.9 |
1.5 |
5% |
6% |
| Shimao |
4.42 |
16,786 |
44.94 |
1.2 |
1.0 |
0.9 |
NA |
26% |
29% |
| Agile |
3.22 |
12,613 |
13.89 |
1.3 |
1.3 |
1.2 |
0.2 |
23% |
21% |
| KWG |
2.41 |
7,672 |
17.87 |
1.1 |
0.9 |
0.8 |
0.3 |
33% |
32% |
| Times China |
2.41 |
5,065 |
16.20 |
0.9 |
0.7 |
0.6 |
0.3 |
35% |
26% |
| China SCE |
1.21 |
5,109 |
5.60 |
1.3 |
1.2 |
0.9 |
0.3 |
25% |
25% |
| Redsun |
2.58 |
8,681 |
3.52 |
5.2 |
4.1 |
3.5 |
0.4 |
6% |
8% |
| Vanke - A |
18.67 |
210,655 |
31.36 |
4.8 |
4.2 |
4.0 |
0.7 |
7% |
6% |
| Radiance |
4.28 |
17,314 |
5.55 |
4.8 |
4.2 |
3.5 |
0.6 |
8% |
10% |
| Dafa |
3.80 |
3,129 |
8.32 |
9.3 |
5.0 |
4.4 |
0.9 |
NA |
NA |
| Dexin |
3.08 |
8,320 |
3.56 |
8.3 |
7.3 |
6.4 |
1.0 |
6% |
7% |
| 平均 |
- |
- |
- |
4.7 |
3.8 |
3.4 |
0.6 |
14.6% |
14.1% |
行业评级
- OUTPERFORM：房地产行业预计将在未来12个月内跑赢相关市场基准。
投资建议
- 买入：COLI > Vanke > CR Land（PB < 1的长期整合者）；CIFI > Midea（幸存企业）。
- 持有：行业整体回报率预计在+15%至-10%之间。
- 卖出：行业整体回报率预计低于-10%。
- 未评级：部分公司未被CMBIGM评级。
风险与免责声明
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- CMBIGM不提供个性化投资建议，也不对投资决策承担法律责任。
- 本报告内容基于公开信息，仅供参考，不构成投资建议。
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