第一太平戴维斯-2020年上半年大湾区甲级写字楼指数-2020.7-12页_3mb

大湾区甲级写字楼指数总结

核心内容概述

第一太平戴维斯研究部发布的大湾区甲级写字楼指数旨在为投资者、开发商、业主及企业租户提供大湾区甲级写字楼市场变动的参考指标。该指数涵盖租金指数和价格指数，反映各城市间写字楼市场的共性与差异。2020年上半年，受新冠肺炎疫情影响，大湾区写字楼市场面临显著挑战，租金与价格指数均出现下降，市场供需失衡加剧。

主要观点

市场表现

• 租金指数：2020年上半年，大湾区甲级写字楼租金指数半年度环比下跌4.1%，至159.7。
• 价格指数：价格指数同样环比下跌3.6%，至204.5。
• 总租用成本：所有监测城市总租用成本均下降，其中肇庆跌幅最大（9.7%），惠州跌幅最小（0.3%）。

城市差异

• 香港：租金指数连续四个季度下跌，为2008年金融危机以来首次，至184.9，跌幅为4.0%；价格指数下跌4.3%，至239.2。
• 深圳：新增供应量大，租金指数下跌4.7%，至141.5；价格指数下跌8.5%，至190.8，为大湾区内跌幅最大。
• 广州：租金指数跌幅为3.0%，至150.9，表现相对稳定；价格指数下跌4.2%，至147.2。
• 东莞与佛山：受疫情影响较小，东莞价格指数仅下跌0.5%，佛山价格指数微升0.3%。
• 中山与惠州：租金表现处于下降末期，因未来供应有限，需求稳定，租金跌幅较小。

市场影响因素

• 疫情冲击：导致经济活动停滞，租赁需求疲软，尤其在对外贸易、线下教育、旅游、传统制造业等领域。
• 供应过剩：多城面临持续性供过于求，尤其是深圳、佛山、东莞、珠海，租金增长受压制。
• 行业需求变化：TMT、在线服务、健康医疗、先进制造业、金融类等行业租赁需求增长显著，成为市场支撑力量。
• 业主策略：多数业主采取以价换量策略，提供更长免租期、更大租金让步等优惠手段，以促进去化。

关键信息

数据取样范围

• 研究范围：大湾区内地九个城市及香港特别行政区。
• 研究时间跨度：香港、深圳、广州自2009年起，其余城市自2013年起。

市场趋势

• 租金表现周期：
  • 下降初期：广州、深圳、东莞、佛山、珠海等五城因高量供应及需求放缓，租金持续走低。
  • 下降末期：中山、惠州因供应有限，需求稳定，租金跌幅较小。
• 空置率：2020年上半年，大湾区平均空置率环比上升1.6个百分点至19.4%，其中深圳空置率最高（28.1%）。

经济与政策背景

• 疫情对经济的影响：全球疫情导致经济放缓，中国成为唯一实现正增长的主要经济体，但大湾区仍面临短期挑战。
• 政策支持：包括《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》及“跨境理财通”试点等政策利好，为未来市场增长提供保障。

市场展望

• 短期困境：受疫情与经济放缓影响，短期内需求疲软，租金及总租用成本下降，市场面临供需失衡。
• 长期趋势：随着经济复苏，TMT、金融、医疗健康等行业持续增长，将推动未来写字楼市场需求回暖。
• 租户主导权增强：租金与总租用成本下降，租户议价能力增强，市场主导权向租户倾斜。

总结

2020年上半年，大湾区甲级写字楼市场在疫情冲击下整体承压，租金与价格指数均出现下跌。市场供应过剩、需求放缓及业主策略调整是主要驱动因素。尽管短期内面临挑战，但部分城市如深圳、广州、东莞、佛山在逆势中仍表现强劲。随着经济复苏与政策支持，未来写字楼市场有望逐步回暖，尤其在TMT、金融及医疗健康等行业的带动下，市场基本面仍具积极潜力。