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2023年广州房地产市场回顾与2024年展望

写字楼市场表现

新成交数据与需求结构

• 新成交综合表现：新成交比例72%，是2018年以来的高位，其中约30%需求来自周边非优质写字楼升级迁移，其余为优质写字楼间的搬迁，租赁决策趋向保守且谨慎。

出租情况与区域表现

• 区域分化显著：琶洲和金融城贡献近90%净吸纳量，万菱汇、天河体育中心、越秀商务区部分区域出现负吸纳使其面临较大挑战。
• 业主自用与发展需求：业主自用及关联企业进驻带来超10万㎡净吸纳，全年吸纳量同比提高41%，市场恢复显现。

空置率与租金水平

• 空置上升与租金下滑：全年租赁率平均30%，空置率上涨至18.2%，租金跌幅达4.7%，每平米月租金144.4元，价格继续下行。

行业结构

• 主导行业：TMT录得32%成交比例，金融业多点开花，专业服务业受益于律所成分活跃，消费品制造业以线上游戏升级为主。

零售物业表现及展望

供应与吸纳情况

• 供应显著减少：优质零售物业供应同比下跌45.9%，第四季度贡献12万㎡，净吸纳22.2万㎡，同比增长100.2%。
• 招商策略利空空置：核心商圈表现积极，租价跌幅低于非核心商圈，社区餐饮等业态占比提升，多品牌首进天河区。

未来展望

• 租金企稳预期：2024年新供应有限，核心商圈与运营成熟项目可能获得出租机会，非核心区域仍存竞争。

仓储物流市场动态

供应与吸纳

• 供应陡增与结构性恢复：全年供应107.2万㎡，电商需求支撑第四季度净吸纳量130万㎡，空置率重回2.5%。

电商主导与城市扩展

• 跨境电商尽显能力强：大型跨境电商平台新租117万㎡高标仓，呈现租购结合观，整租倾向明显。
• 地理位置决定竞争格局：东部联运枢纽、增城区等行业区域带动物流节点崛起，推动珠三仓市场特色发展。

全国投资与市场策略

成交与项目处置

• 投资与政策：核心为写字楼市场，销额154.7亿元，同比降幅4.3%；卖方多数为开发商，买家本地化特征明显。

• 投资类项目趋增：自用型企业收购写字楼成为主流，另有私人投资者活跃，司法拍卖增多。

• 未来走势：长短租策略、区域敏感性、整合发展能力将成为2024年决胜因素。