2025-01-14-世邦魏理仕-2024年广州房地产市场回顾及2025年展望_16页_2mb

2024年广佛商业地产关键数据总结

一、 广州商业地产概况

• 供应与需求：全年新增5个办公楼项目，34万平方米，同比减少52%，创近五年新低；第四季度供应高峰（18.1万㎡）导致空置率环比上升0.8个百分点至18.7%。净吸纳量20.4万㎡，同比下滑，区域分化显著（琶洲、金融城强，珠江新城承压，空置率升至13.3%）。
• 空置率：全市空置率同比下降0.9个百分点至7.4%，核心商圈消费谨慎；
• 零售市场：餐饮/零售/服务业态成交占比46%/37%/16%，餐饮占比连四年增长；天河路商圈零售吸引力突出；传统主力租户调整、电商冲击导致优质物业招商承压，首层租金同比降3.5%。
• 仓储物流：全市空置率升至7.0%，主要因需求复苏欠佳和部分仓库自建；但佛山仓储市场活跃，新增供应超2023年三倍（66.5万㎡），跨境电商主导。
• 大宗物业投资：总成交额84.6亿，同比降54.4%；买家结构变化明显——非地产行业企业买家占比35%。

二、 东莞商业地产概况

• 办公市场：全年去化贡献主要来自琶洲、金融城两大区域，第四季度空置率环比升0.8%。
• 行业表现：TMT、金融业、消费品制造业为成交前四，占比67%。其中，TMT与专业服务业占比下滑，但分销领域崛起，如手游公司与化妆品企业在琶洲扩租。
• 租赁策略：竞争激烈，首年租金价平均跌幅扩大至6.2%，Q4单季跌幅2.7%。

三、 区域与行业分析

• 零售业态升级：特色餐饮与面包烘焙成新热点；天河路商圈运动品牌表现强势。
• 大宗交易变化：商场成交额同比减幅35%，但顶级商场成交依然金额巨大（如文化中心被太古收购）。非核心区域仓储租金上升幅度较大。

四、 总体观察

• 供应放慢与去化放缓并存：广州年均供地减少，但仓储类市场空置率微升。
• 需求结构变化：企业降本增效主导办公市场；快消与TMT企业高端化迁移趋势可见。
• 投资行为谨慎：平均成交额下降，投资者偏爱核心区域资产，非标项目竞争加剧行业需求分化愈发明显。