仲量联行广州房地产市场速览_-_2021年回顾及2022年展望_9页_695kb

广州房地产市场速览总结

核心内容

2021年广州房地产市场在新冠疫情的背景下表现出一定的韧性，整体呈现回暖趋势。市场分为甲级办公楼、优质零售物业和物流地产三大板块，各板块均表现出不同的发展态势。2022年市场预计将继续保持稳定，但部分领域可能面临供应增加带来的挑战。

主要观点

甲级办公楼市场

• 市场回暖：2021年全年净吸纳量近50万平方米，同比增长约47%，尤其在前三季度表现突出。
• 新经济推动：疫情推动了线上消费和新经济行业扩张，头部企业租赁需求强劲，是推动市场去化的主力。
• 金融机构活跃：银行与保险企业租赁需求稳健，部分自用型买家积极入市。
• 空置率上升：四季度因部分企业战略调整，空置率升至约13%，租金微跌约0.3%。
• 市场展望：2022年将为供应大年，新增供应约100万平方米，主要集中于琶洲等新兴片区，可能带来空置率上升和租金波动。核心商圈项目仍具吸引力，租金保持稳定。

优质零售物业市场

• 消费复苏：广州社会消费品零售总额同比增长11.2%，但零售市场整体租赁需求平稳，主要集中在天河北商圈和白云新城商圈。
• 业态变化：茶饮咖啡品牌扩张明显，但地方菜系扩张受限。高端消费带动奢侈品品牌入驻。
• 供应与空置：全年新增供应40万平方米，市区项目招商较好，市郊项目空置率较高。整体空置率同比上升1.4个百分点至7.0%。
• 租金走势：天河北商圈租金涨幅明显，市区首层租金微降0.4%，市郊租金跌幅扩大至1.7%。
• 市场展望：2022年供应量预计减少，整体空置率将保持平稳，租金承压。政策引导下，消费环境有望改善，商圈活力增强。

华南物流地产市场

• 非保税市场供不应求：广州、深圳、东莞、佛山和惠州五市非保税物流市场空置率均低于5%，其中东莞空置率降至约1%。
• 需求强劲：线上消费增长带动物流需求，特别是生鲜电商和冷链物流。某跨境即时零售电商租赁面积达80万平方米。
• 租金上涨：东莞、广州、佛山租金同比上涨5-7%，东莞因区位优势领涨全国。
• 投资活跃：外资投资者信心增强，非传统物流机构投资者活跃，但优质物流标的稀缺导致供需失衡。
• 保税市场表现：因出口需求上升和海运问题，保税市场租赁需求持续走强，租金平稳上升。

关键信息

• 经济背景：广州经济运行保持稳定，新旧动能转换加速，推动房地产市场发展。
• 政策影响：政府调控政策和央行宽松政策对市场产生积极影响，尤其在金融和物流领域。
• 投资趋势：广州大宗物业投资市场活跃，境外资本占比显著上升，达51%。
• 未来展望：
  • 甲级办公楼市场趋稳，核心商圈租金保持稳定。
  • 优质零售市场面临挑战，但政策支持下有望改善。
  • 物流地产市场供应增加，非保税市场空置率可能略有上升，但整体仍保持低位。

市场参与者与联系方式

• 仲量联行：

  • 曾丽：华南区研究部总监，联系方式：+86 20 2338 8088，Silvia.Zeng@ap.jll.com
  • 马炜图：华南区商业地产部总监，联系方式：+86 20 2338 8088，Victor.Mar@ap.jll.com
  • 张宁：华南区产业与物流服务部总监，联系方式：+86 20 2338 8088，Amy.Zhang@ap.jll.com
  • 卢盛：华南区投资及资本市场部总监，联系方式：+86 20 2338 8088，Kevin.Lu@ap.jll.com

• 公司地址：

  • 中国广州市天河区珠江新城珠江东路6号
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