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报告摘要

2024年广州房地产市场回顾及2025年展望总结

核心内容概览

2024年广州房地产市场整体呈现供应减少、需求谨慎、租金承压的趋势。各物业类型均面临不同程度的挑战，但部分新兴区域和业态展现出积极的发展迹象。

办公楼市场回顾

供应与吸纳

新增供应：全年新增5个办公楼项目，共34万平方米，同比减少52%，为近五年新低。
净吸纳量：全年净吸纳量为20.4万平方米，同比下降。
空置率：年末空置率升至18.7%，其中第四季度空置率上升0.8个百分点。

区域表现

琶洲与金融城：吸纳表现优于其他区域，分别录得13.1万平方米和11.3万平方米的净吸纳量。
珠江新城：租赁承压，第四季度录得负吸纳，全年空置率上升2.1个百分点至13.3%。

行业需求

TMT行业：成交占比26%，其中软件系统开发占比46%，且多数搬迁案例为扩张或升级。
金融业：成交占比15%，其他金融服务占比36%，保险业占比28%。
消费品制造业：成交占比14%，快消品行业成交占比同比上升2个百分点。
专业服务业：成交占比12%，整体需求相对稳定。

租金变化

租金面价：全年租金面价同比下跌6.2%，至135.0元/月/平方米。
季度跌幅：第四季度租金跌幅达2.7%，为年内最大跌幅。

优质零售物业市场回顾

供应与吸纳

新增供应：全年新增供应19.7万平方米，近三年年均供应量为23.7万平方米，同比下降37%。
净吸纳量：全年净吸纳量为9.1万平方米，年末首层租金下调至23.3元/天/平方米。
空置率：年末空置率降至7.4%，同比下降0.9个百分点。

区域表现

天河路商圈：零售成交占比达49%，显著高于全市平均水平。
珠江新城：K11引入GUCCI、Dolce & Gabbana等重奢品牌，提升商圈形象。

业态变化

餐饮业态：占比46%，其中特色餐饮增长最快（43%），面包烘焙增长4.1个百分点。
零售业态：时尚服装、电子产品和家电、珠宝配饰为前三，占比分别为16%、8%和5%。
服务类业态：占比16%，整体表现平稳。

仓储物流市场回顾

供应与吸纳

新增供应：全年新增供应23.7万平方米，同比减少77.9%。
净吸纳量：全年净吸纳量为-3.0万平方米，年末空置率升至7.0%。
平均租金：年末租金为38.5元/月/平方米，同比下跌1.3%。

区域表现

增城：租金调整幅度较大，同比下调6.8%。
佛山：2024年新增供应66.5万平方米，其中南海区占比超五成，佛山高标仓市场仍保持活跃。

行业需求

跨境电商：需求从高位回落，但仍有部分成交。
国内电商：受以旧换新及家电国补政策带动，仓储需求有所回升。

物业投资市场回顾

成交情况

成交总量：全年大宗物业投资成交金额为84.6亿元，同比减少54.4%。
办公楼成交：占比21%，成交金额同比减少85.4%，缺少整售交易是主因。
商场成交：占比29%，其中太古收购广州文化中心为第二大成交。
工业物业成交：占比16%，成交金额同比增长56%，以厂房为主。

买家类型

开发商：占比28%，同比上升12个百分点。
非地产行业企业：占比35%，主要购置自用办公物业，也涉及酒店、长租公寓和厂房。
机构投资者：占比下降，主要投资物流园和厂房。

2025年展望

办公楼市场

供应预期：2025年预计新增供应103万平方米，其中一半位于金融城。
空置率与租金：短期内空置率将攀升，租金承压，但金融城优质办公供应为老旧科技园区企业提供升级契机。
投资价值：市区整售物业仍受自用型买家关注，尤其是琶洲和金融城。

零售物业市场

供应预期：2025年预计新增供应56.9万平方米，全部位于非核心商圈。
消费趋势：短期内消费仍将谨慎，租金承压，但中长期政策支持和创新模式将有助于市场复苏。

仓储物流市场

供应预期：2025年广州预计新增供应121万平方米，佛山高标仓市场仍保持活跃。
需求恢复：制造业和零售业仓储需求有望逐步恢复，带动市场向好。

政策与基础设施

物流发展：广州正围绕机场枢纽建设，计划到2035年建成全球“四港”联运标杆城市。
珠三角枢纽机场：佛山高明区的珠三角枢纽机场将增强广佛乃至大湾区的产业竞争力，带动物流仓储需求增长。

总结

2024年广州房地产市场整体面临供应减少与需求谨慎的双重压力，租金普遍承压。办公楼市场区域分化明显，琶洲与金融城表现优于珠江新城。零售市场因电商冲击和传统业态调整承压，但特色餐饮和运动品牌表现突出。仓储物流市场供应减少，但部分区域如佛山仍保持活跃。展望2025年，广州优质办公和零售物业供应将增加，市场仍面临挑战，但政策支持和基础设施建设将为长期发展提供支撑。

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