2021年第三季度广州房地产市场回顾及展望_10页_1mb

广州第三季度商业地产市场总结

核心内容概述

2021年第三季度，广州商业地产市场逐步恢复，写字楼、零售和仓储物流市场均呈现出不同程度的增长和改善。整体市场供应增加，需求依然强劲，租金保持稳定或小幅上涨，空置率有所下降，市场信心逐步回升。

写字楼市场分析

供应与空置情况

• 新增供应：约19.4万平方米，为近四年单季新高。
• 供应区域：主要集中在珠江新城、琶洲和万博汉溪。
• 空置率：整体空置率上升0.5个百分点至9.5%。
• 净吸纳量：约13.6万平方米，为近四年单季第二高。

区域表现

• 珠江新城：无新增供应，但金融业大宗租赁活跃，甲级写字楼空置率降至5.5%，为近一年半最低。
• 琶洲：新增第四栋办公楼“环球梦”，预租表现良好，个别楼宇租金上调。
• 传统商务区：老旧楼宇空置去化不理想，部分采用灵活租赁策略。

行业需求

• 金融业：需求最活跃，占总成交面积的42.4%，其中珠江新城达67.5%。
• 专业服务与TMT行业：分别占第二和第三位。
• 未来展望：预计2022年全市新增供应达119万平方米，空置率可能上升，租金面临小幅下行压力。

零售市场分析

供应与空置情况

• 新增供应：约6.8万平方米。
• 空置率：降至7.8%，连续四个季度下降。
• 净吸纳量：约9.0万平方米。

区域表现

• 美林天地二期：正式开业，总建筑面积12万平方米，开业率超九成，山姆会员店为广州第二家门店。
• 老项目调整：部分项目租户调整效果良好，新品牌入驻带动吸纳量上升。

租赁需求结构

• 餐饮业：贡献约40%的租赁需求，包括哈根达斯、gaga等品牌。
• 服饰与电子产品：分别占15%和10%，其中电子产品扩张增速更快。
• 其他品类：玩具、礼品及杂货（5%），运动及户外（4%）。

未来展望

• 第四季度供应：约7万平方米，预计空置率保持平稳，租金维持反弹趋势。
• 荔湾区项目：太古与珠江实业合作打造聚龙湾项目，提振西区零售市场信心。

仓储物流市场分析

供应与空置情况

• 新增供应：约9.5万平方米。
• 空置率：降至1.8%，创近六年新低。
• 净吸纳量：约23.0万平方米，为五年新高。
• 平均租金：38.1元/月/平方米，环比上涨0.9%。

区域表现

• 黄埔区：新增物流仓供应，超八成面积被预租，主要租户为电商平台及生鲜电商。
• 花都区：空置率下降16.8个百分点至2.3%。
• 跨境电商需求：持续活跃，推动市场吸纳。

未来展望

• 第四季度供应：预计79万平方米，供应紧缺状况将缓解。
• 2022年供应：约43万平方米，主要集中在南沙和花都，东部租金和空置表现有望领跑全市。

大宗交易市场

交易动态

• 金融城绿地中心：录得一层写字楼转让。
• 南站商务区：一宗整栋交易，为国有企业自用。
• 琶洲：国有银行购买部分裙楼面积用于业务扩张。

物业类型分布

• 商业物业：占大宗交易的64%。
• 写字楼：占18%。
• 酒店：占18%。

行业观点

• CBRE华南区顾问程志文：预计2022年新增供应164万平方米，短期内空置率可能上升，租金小幅下调，但市场仍积极向好。
• CBRE广州投资及资本市场部宋涛：大宗物业投资市场仍有提升空间，旧厂改造等城市更新项目为投资者提供新机会。

总结

广州商业地产市场在第三季度表现出强劲的复苏态势，各细分市场均有所改善。写字楼市场供应增加，但金融业需求旺盛，推动空置率下降；零售市场逐步走出疫情阴影，吸纳量回升；仓储物流市场因跨境电商需求而表现亮眼，空置率创六年新低。未来，随着供应高峰到来，市场可能面临阶段性调整，但整体仍保持积极发展。