20131118-宏源证券-房地产行业_行业专题报告-税收制度与政策_14页_2mb

房地产税收制度与政策总结

核心内容概述

本报告系统介绍了中国房地产行业的税收制度与政策，涵盖税收的基本特征、构成要素、主要税种及其优惠政策。重点分析了房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等税种的征收对象、计税依据、税率及减免政策，同时探讨了房地产相关的其他税种如营业税、企业所得税、印花税等。此外，报告还提到了房地产税收政策对市场发展的支持作用，包括对个人住房买卖、换购及租赁市场的税收优惠。

主要观点

• 税收的本质：税收是国家通过法律手段无偿取得财政收入的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性。
• 税收制度构成要素：包括纳税人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等。
• 房地产税收体系：中国房地产税收主要包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税等，此外还有与房地产相关的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税等。
• 税收优惠政策：政策旨在鼓励个人住房交易、支持换购减轻个人所得税负担、促进住房租赁市场发展，以及规范已购公有住房和经济适用住房的上市出售收益分配。

关键信息

一、房地产相关税种

二、税收优惠政策

1. 个人住房买卖政策

   • 个人购买并居住超过1年的普通住房，销售时免征营业税。
   • 购买并居住不足1年的普通住房，按差额征收营业税。
   • 个人自建自用住房销售时免征营业税。
   • 个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
   • 企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房，暂免征营业税。
   • 居民个人转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房，免征土地增值税。

2. 鼓励换购政策

   • 出售现住房并拟在1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售所得个人所得税可部分或全部免税。

3. 支持租赁市场政策

   • 按政府规定价格出租的公有住房、廉租房等，暂免征房产税和营业税。
   • 个人按市场价格出租住房，营业税减半征收，房产税减按4%征收。
   • 个人出租房屋所得暂按10%税率征收个人所得税。

4. 已购公有住房与经济适用住房上市出售政策

   • 购房者需缴纳土地出让金或相当价款，标准为不低于标定地价的10%。
   • 上交财政的部分用于住房补贴，返还部分则用于住房基金。

重点公司与估值

分析师信息

• 分析师：洪俊骅 CFA
• 电话：021-51782232
• 邮箱：hongjunhua@hysec.com
• 研究覆盖公司：保利地产、万科A、华夏幸福、苏宁环球、荣盛发展、金科股份、阳光城、莱茵置业、大名城等。

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