20140402-兴业证券-房地产行业_三月月报-成交依然疲弱_政策放松预期催化板块反弹_23页_1mb

报告摘要

房地产行业三月月报总结

核心内容概述

本报告分析了2014年3月房地产行业销售、房价、土地市场及政策预期等多方面情况，指出房地产行业在政策放松预期的推动下出现反弹，但整体仍面临成交量萎缩和价格调整压力。

主要观点

销售情况：重点城市3月新房成交环比上升59%，但同比下降29%，成交量恢复偏弱，低于2010和2012年同期水平。22个城市累计同比下降22%，显示整体销售依然疲弱。
房价走势：全国百城新房价格3月环比上涨0.38%，涨幅持续收窄，接近2011年7月水平。一线城市房价涨幅有所收窄，广州是自2012年以来首次出现新房价格环比下降的城市。
土地市场：土地成交热度下降，300城市住宅用地面积环比减少28%，土地成交面积环比减少48%。虽然部分热点城市溢价率维持高位，但整体市场呈现淡季特征。
政策预期：市场对政府放松房地产调控政策的预期增强，认为政策调整可能集中在供求关系紧张的城市，而非全面放松。政策放松可能逐步宽松限购条件，但不会显著提升销量。
板块估值：房地产板块PE-TTM相对沪深300为1.33，接近2012年以来均值，反弹可持续性较强，但未来成交量下行压力较大，部分城市存在价格调整可能。

关键信息

销售情况

环比增长：重点城市新房成交环比上升59%，但同比大幅下降29%。
库存变化：多数城市库存上升，一线城市库存环比上升4%、9%、10%。
城市表现：
- 上海：成交环比上升111%，同比-24%，累计同比-22%。
- 北京：成交环比上升202%，同比-61%，累计同比-55%。
- 广州：成交环比上升41%，同比-17%，累计同比-12%。
- 深圳：成交环比上升9%，同比-27%，累计同比-38%。
- 南京、苏州、杭州、成都等：成交环比和同比均呈下降趋势。

房价情况

全国百城房价：3月环比上涨0.38%，涨幅持续收窄，接近2011年7月水平。
一线城市房价：
- 北京：环比上涨0.93%，涨幅较上月明显收窄。
- 上海：环比上涨0.99%，涨幅持续收窄。
- 深圳：环比上涨0.77%，涨幅有所收窄。
- 广州：环比下降0.29%，为2012年5月以来首次出现房价环比下降。
房价涨幅城市：3月新房价格环比上涨城市为63个，其中涨幅大于1%的仅有12个，接近2011年低位水平。

土地市场

供地减少：300城市住宅用地面积环比减少28%，同比增加7%。
土地成交降温：300城市住宅类用地成交环比减少48%，同比减少45%。
溢价率维持高位：300城市住宅类用地溢价率16%，重点城市溢价率21%，仍处于较高水平。
楼面均价：300城市楼面均价1869元/平米，环比上升0.5%；重点城市楼面均价4236元/平米，环比下降15%。
土地出让金：重点城市土地出让金总额为479亿元，环比下降37%，同比下降25%。

政策与板块估值

政策预期改善：市场预期政府将放松房地产调控政策，尤其关注京津冀一体化带来的区域机会。
板块表现：3月房地产板块整体上涨14.6%，跑赢沪深300指数14.5个百分点，在29个行业排名首位。
估值水平：板块PE-TTM相对沪深300为1.33，接近2012年以来均值，但高于2005年以来均值。

个股推荐

华夏幸福：受益于京津冀一体化，3月涨幅达69.5%，表现突出。
万科、保利、金地、招商地产：作为龙头企业，表现稳健，3月涨幅均在20%左右。
荣盛发展、首开股份：涨幅分别为51.4%和30.0%，具有一定的投资价值。

行业投资策略建议

短期反弹：政策预期推动地产板块反弹，具有相对收益。
长期压力：成交量萎缩时间较短，且房价处于“量缩价跌”周期，按揭贷和企业融资未明显放松。
风险提示：部分城市存在价格调整可能，部分企业面临资金断裂风险。
配置建议：在反弹中精选个股，优先配置京津冀一体化受益的华夏幸福及行业龙头万科、保利、金地、招商地产。

附录

重点城市销售情况：附录中包含上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、苏州、武汉、南昌、三亚、重庆、成都、青岛、大连、东莞、惠州、福州、厦门等城市销售数据。
历史政策回顾：2010年以来的重要政策包括国十一条、新国五条、国八条、公积金政策调整、利率与准备金率调整等，反映了房地产调控的演变过程。

总结

房地产行业在政策放松预期的推动下出现反弹，但整体销售和房价仍处于疲弱状态。重点城市成交量和库存均有所回升，但未显著改善。房价涨幅持续收窄，部分城市甚至出现下跌。土地市场降温，但热点城市溢价率仍维持高位。板块估值接近2012年以来均值，反弹可持续性较强，但未来成交量面临下行压力，部分城市和企业存在风险。建议投资者在反弹中配置龙头企业及受益于政策红利的区域性机会。

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