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2022年第一季度北京投资市场总结

核心内容概述

2022年第一季度，北京房地产投资市场整体表现较为平淡，写字楼和商铺散售市场成交面积及金额均出现显著下降，大宗投资市场成交金额也相对低迷。尽管可售资产有所增加，但受房地产市场尚未复苏的影响，投资者趋于谨慎。

主要观点

• 市场整体低迷：一季度北京一手散售写字楼和商铺市场成交面积和金额均大幅下降，反映出市场信心不足。
• 投资者态度保守：面对不确定的市场环境，机构投资者对可售资产的甄别更加严格，议价空间扩大但交易活跃度不高。
• 政策影响显著：自2021年“三道红线”等强监管政策实施以来，房企面临资金压力，加速变现自持资产，推动市场供应增加。
• 土地市场有所回暖：尽管整体投资市场平淡，但土地市场成交金额较高，住宅类用地占据主导地位。

关键信息

写字楼散售市场

• 新增供应：47,859平方米，环比下降82.6%，同比下降63%。
• 成交面积：119,950平方米，环比下降61%，同比下降62.7%。
• 成交金额：人民币25.45亿元，环比下降64.8%，同比下降71.3%。
• 平均成交价格：每平方米人民币21,214元，环比下降9.7%，同比下降23.1%。
• 甲级写字楼资本值：每平方米人民币82,500元。
• 毛收益率：5.1%，基本保持平稳。

商铺散售市场

• 新增供应：96,364平方米，环比下降43.5%，同比上升99.2%。
• 成交面积：120,885平方米，环比下降45.2%，同比下降23.9%。
• 成交金额：人民币27.5亿元，环比下降51.6%，同比下降47%。
• 平均成交价格：每平方米人民币22,747元，环比下降11.7%，同比下降30.4%。

整售投资市场

• 整体表现平淡：一季度整售投资市场成交金额仅为人民币23.4亿元。
• 重点交易：
  • 东方资产与翰同资本收购朝阳区北苑路原家和超市项目，更名为奥林NEO。
  • KKR以人民币18.7亿元收购大兴区中骏金辉·未来云城，计划改造为长租公寓社区。

土地市场

• 总成交宗数：17宗。
• 总成交金额：人民币480.23亿元。
• 住宅类用地占比：16宗，占总成交宗数的94.1%。
• 主要成交案例：
  • 京土储挂(丰)[2022]004号：丰台区，住宅，规划建筑面积85,400平方米，成交金额57.1亿元，竞得方为华润置地。
  • 京土储挂(兴)[2022]008号：大兴区，住宅，规划建筑面积178,343平方米，成交金额48.2亿元，竞得方为兴创置地。
  • 京土储挂(朝)[2022]001号：朝阳区，住宅，规划建筑面积92,406平方米，成交金额43.5亿元，竞得方为绿城中国。
  • 京土储挂(朝)[2022]002号：朝阳区，住宅，规划建筑面积92,122平方米，成交金额42.4亿元，竞得方为保利发展/金地集团。
  • 京土储挂(石)[2022]007号：石景山区，住宅，规划建筑面积93,794平方米，成交金额40.2亿元，竞得方为绿城中国。

市场展望

随着政策环境的持续影响，房地产企业将继续加速资产变现，推动更多项目进入市场。未来，可售资产数量可能继续增加，议价空间有望扩大。然而，潜在买家仍会保持谨慎态度，对资产价值进行深入评估，并积极利用融资工具拓展收并购业务，以期在市场复苏中抓住机遇。