20221205-国金证券-越秀服务-06626.HK-大湾区国企物业_TOD物管竞争力显著_29页_3mb

越秀服务（06626.HK）深度研究报告总结

核心内容概述

越秀服务是大湾区国企物业的代表，具备较强的竞争力和增长潜力。公司作为全国百强物业服务企业，专注于城市运营服务，涵盖住宅、TOD、城市服务及公建、商业四大业态。公司具备良好的财务基础和业务增长动力，当前估值或被低估，首次评级为“买入”。

主要观点

• 业务结构：公司业务分为商业板块和非商板块，其中非商板块占比约74%，且持续增长，社区增值服务收入占比快速提升。
• TOD物管优势：公司是唯一一家在大湾区提供TOD物管的全国百强企业，具备独特的竞争优势。
• 财务稳健：公司净现金超过当前总市值，财务绿档，融资成本较低，经营性现金流良好。
• 盈利预测：预计2022-2024年归母净利润分别为4.0亿元、4.4亿元和4.7亿元，同比增速分别为11.7%、9.9%和7.5%。
• 投资建议：基于可比公司估值，给予13.0倍2022年PE，对应目标价3.81港元/股，首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

公司概况

• 成立于1992年，2021年6月上市。
• 截至1H22，公司在管面积4355万方，合约面积6262万方，合约/在管比例1.4倍。
• 大股东越秀地产和二股东广州地铁均为国企，提供稳定发展支持。

财务指标

• 净现金：截至1H22，净现金41.5亿元，超过当前市值40.3亿元。
• 融资成本：1H22融资成本降至4.1%，与头部央企相当。
• 经营性现金流：1H22经营性现金流净额3.82亿元，覆盖净利润1.3倍。
• 应收账款：1H22应收账款周转天数为93天，低于行业平均水平。

业务板块表现

• 非商板块：2021年营收14.25亿元，同比增长75.7%；1H22营收8.11亿元，同比增长19.5%。
• 商业板块：2021年营收4.93亿元，同比增长38.2%；1H22营收2.79亿元，同比下降0.2%。
• 社区增值服务：2021年收入4.4亿元，同比增长229%；1H22收入2.4亿元，同比增长32%，占总收入22.4%。

TOD业务

• TOD项目：公司是大湾区唯一提供TOD物管服务的物业企业，截至1H22，TOD项目合约面积658万方，占总合约面积10%。
• 市场前景：十四五期间城市轨交里程预计新增3400公里，TOD物管市场空间广阔。
• 营收潜力：预计2035年广州TOD盖下物管营收可达7.99亿元，若市占率翻倍则可达15.98亿元。

主要数据

投资建议

• 目标价：3.81港元/股。
• PE倍数：2022年PE为13.0x，2023-2024年PE分别为11.8x和11.0x。
• 评级：首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示

• 销售不及预期：越秀地产销售不及预期将影响公司在管面积增长。
• 疫情影响：疫情反复可能增加防疫成本，影响基础物管毛利率和社区增值服务收入。
• 应收账款减值风险：经济下行压力及疫情可能导致部分业主拖欠物业费，增加应收账款减值风险。

附录：物管行业概况

• 行业成长期：过去5年行业收入规模增速超过12%。
• 抗周期性强：物业行业受经济周期影响较小。
• 政策友好：国家及部分城市支持轨道交通和TOD发展，政策环境利好。
• 集中度提升：物业管理面积集中度和地产销售面积集中度持续提升。

总结

越秀服务凭借其在TOD物管、高端写字楼管理及社区增值服务等方面的独特优势，具备较强的市场竞争力和增长潜力。公司财务稳健，净现金充足，或被低估。随着行业成长和公司外拓能力的提升，未来业绩有望持续增长，建议投资者关注其投资价值。