20220723-光大证券-越秀服务-06626.HK-首次覆盖报告_大湾区高密度布局_盈利能力显著提升_14页_1mb

越秀服务 (6626.HK) 首次覆盖报告总结

核心内容

越秀服务（6626.HK）是越秀集团旗下的物业管理公司，2021年6月在香港联交所上市，是大湾区物业管理龙头企业之一。公司业务涵盖住宅、商场、写字楼、公建设施及城市轨道等多元化业态，截至2021年末在管面积达3890万平方米，合约面积约5838万平方米，其中70.2%位于大湾区。公司已形成五大业务条线，包括非商业物业管理、非业主增值服务、社区增值服务、商业运营及管理、市场定位咨询及租户招揽。

主要观点

• 背靠稳健国企：公司依托越秀地产和广州地铁，关联方经营稳健，信用风险较低，为公司提供丰富的项目资源。
• 盈利能力显著提升：2018-2021年公司营收年均复合增速达36.0%，归母净利润年均复合增速达99.2%。毛利率从25.9%提升至35.0%，归母净利润率从6.0%提升至18.7%。
• 增值服务成为新增长点：2021年社区增值服务收入同比增长229%，占总收入比重提升至23%，成为第二大营收支柱。
• TOD物管表现亮眼：公司TOD物管业务实现2.38亿元营收，占总营收12.4%，已拓展至广州以外地区，未来有望进一步扩大市场份额。
• 业务布局多元化：公司业务覆盖全国27个城市，合约面积和在管面积持续增长，业务结构不断优化。

关键信息

营收与利润预测

盈利能力分析

• 毛利率：2021年公司整体毛利率为35.0%，高于行业平均水平。
• 管理费用率：2021年管理费用率为8.4%，持续优化。
• 收入结构：非商业物业管理服务仍为主要收入来源，占34%；社区增值服务增长最快，占23%。

估值与投资评级

• 目标价：6.08港元/股（基于相对估值法）。
• PE估值：2022年PE为15倍，合理价格为6.74港元/股（绝对估值法）。
• 投资评级：首次覆盖给予“买入”评级，未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。

风险提示

• 业务开展不及预期：社区增值及非业主增值服务增长可能受市场竞争、客户需求及市场趋势影响。
• 成本控制风险：物业管理属于劳动密集型行业，最低工资上涨可能增加成本。
• 新冠疫情反复风险：疫情可能影响商业运营及社区增值服务。
• 外拓不及预期风险：公司在大湾区外拓展可能面临竞争力不足问题。

业务布局与增长策略

• “1+4”战略布局：公司全面推进住宅、商场、写字楼、公建及城市轨道等多元化业务。
• 外拓能力提升：通过母公司越秀地产的项目交付及自身拓展，公司有望在大湾区之外获得更多项目。
• TOD物管拓展：公司TOD物管业务已从广州扩展至其他城市，具有较高的行业壁垒。

行业与公司对比

• 可比公司：包括保利物业、中海物业、金茂服务。
• EPS复合增速：2021-2024年越秀服务EPS复合增速为33.9%，低于可比公司均值41.8%。
• 估值比较：2022年PE估值为15倍，低于可比公司平均PE估值16倍。

总结

越秀服务依托越秀地产和广州地铁的资源，具备较强的盈利能力和发展潜力。公司业务布局广泛，特别是在大湾区表现突出。社区增值服务和TOD物管业务成为新的增长点，未来三年公司营收和净利润有望持续增长。尽管存在一定的风险，但整体上公司具备良好的增长前景和估值潜力，首次覆盖给予“买入”评级。