20230117-光大证券-对近期物业服务行业政策的点评_大力发展物业服务_物管发展持续向好_2页_318kb

行业研究总结：物业服务行业发展趋势分析

核心内容

2022年底至2023年初，国家发改委等11部门联合印发《关于推动家政进社区的指导意见》，明确提出大力发展物业服务，推动家政服务进社区。住建部也在2023年全国住房和城乡建设工作会议上强调提升物业服务，构建房屋全生命周期管理体系，为行业带来新的发展机遇。

主要观点

1. 政策支持推动行业发展
   政策层面持续释放利好信号，明确鼓励物业服务企业开设家政服务机构，嵌入社区公共服务设施，提升社区服务质量。同时，推动房屋体检、养老、保险等制度，为物业服务行业提供更广阔的发展空间。

2. 物业服务成为社区增值服务的重要组成部分
   物业公司通过线上与线下结合的方式，提供保洁、维修、洗衣等传统家政服务，并逐步向居家育幼、社区养老、社区助餐等方向延伸，实现服务内容的多元化和专业化，增强物业企业的综合服务能力。

3. 房地产市场转型带来新增长点
   我国房地产市场正从“增量开发”向“存量管理”转型，房屋维护类服务成为物业增值服务的重要抓手。尤其在“十四五”期间，约21.9万个老旧小区将进行改造，为房屋维护类服务带来显著的市场增量。

4. 行业增值服务快速增长
   2021年，重点物管公司社区增值服务收入同比增长70.3%，2022年上半年增长19.7%，营收占比从2018年的10.7%提升至2021年的15.3%。表明增值服务已成为推动行业增长的重要引擎。

关键信息

• 政策背景：2022年12月21日，11部门联合发文推动家政进社区，明确物业企业可设立家政服务机构。
• 行业趋势：物业服务正从基础管理向社区增值服务转型，尤其在房屋维护、养老、托幼等领域潜力巨大。
• 市场空间：老旧小区改造、智慧社区建设、服务消费政策等为物业增值服务提供了广阔市场空间。
• 投资建议：
  • 估值修复：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
  • 独立发展：关注第三方拓展能力强的物管公司，如绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务、万物云、新大正。
  • 稳健国企：看好国企物管公司的稳定发展，推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
• 风险提示：人工成本上升、第三方外拓竞争加剧、增值服务拓展不确定性、关联方依赖、外包业务质量等风险需关注。

行业与沪深300指数对比

行业及公司评级体系如下：

基准指数说明：

• A股主板：沪深300指数
• 中小盘：中小板指
• 创业板：创业板指
• 新三板：新三板指数
• 港股：恒生指数

分析与估值方法说明

本报告分析基于合理假设，不同假设可能导致结果差异。所采用的估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券能够在该价格交易。

投资者提示

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作者信息

分析师：何缅南
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