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越秀服务 (06626.HK) 详细总结

核心内容

越秀服务于2023年3月8日发布了2022年业绩报告，显示公司2022年实现收入24.86亿元，同比增长29.6%；实现归母净利润4.16亿元，同比增长15.7%。尽管收入略超预期，但归母净利润符合预期，主要因为毛利率低于预期。

主要观点

• 业绩表现：2022年公司收入和净利润均实现增长，但毛利率低于预期。
• 外拓能力：公司外拓能力显著提升，2022年新增合约面积中有843万方来自第三方外拓，同比增长138.5%。
• TOD物管业务：TOD物管业务表现出色，已拓展至福州、长沙、青岛、丽江等城市。
• 社区增值服务：社区增值服务收入增长显著，占总收入比例提升至26.1%，主要得益于美居等自营业务的增加。
• 现金流与分红：公司经营性现金流净额为7.5亿元，覆盖净利润倍数达1.7倍，2022年每股派息0.096元，分红比例为35%。
• 盈利预测：考虑到经济复苏和公司经营改善，我们上调了2023-2024年归母净利润预测，同时引入2025年预测，预计归母净利润为6.5亿元，同比增长15.4%。
• 估值：公司股票现价对应2023-2025年PE估值分别为13.2x、11.4x和9.9x。

关键信息

业绩简评

• 收入：2022年实现收入24.86亿元，同比增长29.6%。
• 净利润：2022年实现归母净利润4.16亿元，同比增长15.7%。
• 收入超预期：收入略超预期，主要得益于非业主增值服务收入增长40.8%。
• 毛利率下滑：2022年毛利率为27.3%，较预期低4.1个百分点，主要由于物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务毛利率分别下滑5.7pcts、11.4pcts、13.2pcts。

经营分析

• 外拓成效显著：公司2022年合约面积7060万方，同比增长20.9%；在管面积5169万方，同比增长33.0%。
• TOD物管拓展：TOD物管业务走出广州，成功获取多个外拓项目。
• 社区增值服务增长：2022年社区增值服务收入6.5亿元，同比增长47.1%，占总收入比例达26.1%。
• 现金流健康：2022年经营性现金流净额为7.5亿元，覆盖净利润倍数达1.7倍。
• 分红稳定：2022年每股派息0.096元，分红比例为35%。

盈利预测与估值

• 盈利预测：2023年归母净利润预计为4.8亿元，同比增长15.9%；2024年预计为5.6亿元，同比增长15.9%；2025年预计为6.5亿元，同比增长15.4%。
• 估值：公司股票现价对应2023-2025年PE分别为13.2x、11.4x和9.9x。

风险提示

• 销售表现不及预期：越秀地产销售表现不佳可能影响公司规模增长。
• 外拓不及预期：外拓规模不及预期可能影响业绩增长。
• 社区增值开展不顺：社区增值服务若发展不顺，可能导致前期投入无法收回。

财务指标概览

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

风险提示

• 越秀地产销售表现不及预期：影响公司合约面积和在管面积增长。
• 外拓不及预期：影响公司未来成长。
• 社区增值开展不顺：影响前期投入回收和业绩增长。

附录：三张报表预测摘要

损益表（人民币百万）

现金流量表（人民币 百万）

资产负债表（人民币 百万）

比率分析

结论

越秀服务凭借外拓能力的提升和社区增值服务的发展，实现了业绩的稳健增长。尽管面临毛利率下滑和外拓风险，但公司仍维持“买入”评级，认为其未来增长潜力较大。