房地产行业重点房企2020年半年报综述：逆境见证韧性，新政加剧分化-20200906-华泰证券-29页_712kb

房地产行业2020年半年报综述及分析

核心内容概览

2020年上半年，房地产行业在疫情和行业毛利率回落的影响下，整体盈利增速显著放缓，但行业基本面因流动性宽松和积极复工复产而快速修复。行业面临政策边际收紧，融资集中度逻辑进一步强化，优质房企竞争力凸显。

主要观点

• 业绩表现：受疫情影响和利润率下滑，整体房企营收同比增长4%，归母净利润同比减少18%。龙头房企保持业绩领先，但利润集中度有所下降，中型房企利润集中度上升。
• 销售情况：销售回款同比负增长11%，但百强房企销售实现V型反转，销售集中度稳步提升。龙头和中型房企表现出更强的韧性。
• 扩张节奏：房企施工投资强度保持高位，中小型房企加杠杆力度增强，而龙头房企因利润率控制趋于谨慎。
• 融资环境：整体房企筹资活动现金流入同比增长15%，净负债率季节性反弹，融资新政加速去杠杆，行业分化加剧。

关键信息

业绩分析

• 营收：2020H1整体房企营收同比增长4%，增速较2019全年和2019H1分别下降17、21个百分点。
• 归母净利润：2020H1整体房企归母净利润同比减少18%，增速较2019全年、2019H1分别回落31、36个百分点。
• 业绩集中度：
  • 龙头房企营收占比59%，归母净利占比58%。
  • 中型房企营收占比33%，归母净利占比36%。
  • 小型房企营收占比8%，归母净利占比6%。

销售分析

• 销售回款：整体房企销售商品提供劳务收到的现金同比下降11%，增速较2019全年下降22个百分点。
• 预收账款：整体房企预收账款同比增长9%，营收覆盖率135%，龙头和中型房企可结算资源更为充裕。
• 百强房企销售：1-8月累计销售金额同比增长5.4%，TOP10房企增速4.2%，TOP11-20房企增速10.2%，TOP21-30房企增速8.2%，TOP31-50房企增速5.5%，TOP51-100房企增速-3.7%。

扩张分析

• 拿地和施工：整体房企拿地和施工强度为76%，较2019全年提升2个百分点。
• 投资支出：整体房企购买商品接受劳务支付的现金同比下降8%，增速较2019全年下降30个百分点。
• 各梯队扩张：龙头房企同比下降9%，中型房企同比下降8%，小型房企同比增长0%。

融资分析

• 筹资活动现金流入：整体房企筹资活动现金流入总额11683亿元，同比增长15%。
• 净负债率：整体房企净负债率94%，较2019年末上升8个百分点。
• 有息负债：整体房企有息负债同比增长10%，增速较2019年末回升。
• 融资新政：下半年融资监管制度出台，预计有息负债增长趋缓，融资集中度逻辑进一步强化。

重点推荐标的

风险提示

• 疫情不确定性
• 政策不确定性
• 行业基本面下行
• 房企经营风险

图表目录

• 图表1: 房企分类
• 图表2: 整体房企营业收入同比增速
• 图表3: 龙头/中型/小型房企营业收入同比增速
• 图表4: 整体房企营业收入同比增速（半年度比较）
• 图表5: 龙头/中型/小型房企营业收入同比增速（半年度比较）
• 图表6: 整体房企归母净利润同比增速
• 图表7: 龙头/中型/小型房企归母净利润同比增速
• 图表8: 整体房企归母净利润同比增速（半年度比较）
• 图表9: 龙头/中型/小型房企归母净利润同比增速（半年度比较）
• 图表10: 龙头/中型/小型房企营收占比
• 图表11: 龙头/中型/小型房企归母净利占比
• 图表12: 整体房企毛利率
• 图表13: 龙头/中型/小型房企毛利率
• 图表14: 整体房企净利率
• 图表15: 龙头/中型/小型房企净利率
• 图表16: A+H TOP30房企平均毛利率
• 图表17: A+H TOP30房企平均净利率
• 图表18: 整体房企加权平均ROE
• 图表19: 龙头/中型/小型房企加权平均ROE
• 图表20: 整体房企少数股东损益占净利润的比重
• 图表21: 龙头/中型/小型房企少数股东损益占净利润的比重
• 图表22: 整体房企投资收益同比增速
• 图表23: 龙头/中型/小型房企投资收益同比增速
• 图表24: 整体房企销售管理费用率
• 图表25: 龙头/中型/小型房企销售管理费用率
• 图表26: 整体房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速
• 图表27: 龙头/中型/小型房企销售商品提供劳务收到的现金同比增速
• 图表28: 龙头/中型/小型房企销售商品提供劳务收到的现金占比
• 图表29: 龙头/中型/小型房企预收账款占比
• 图表30: 整体房企预收账款同比增速
• 图表31: 龙头/中型/小型房企预收账款同比增速
• 图表32: 整体房企预收账款营收覆盖率
• 图表33: 龙头/中型/小型房企预收账款营收覆盖率
• 图表34: 百强房企各梯队入榜门槛值金额（亿元）
• 图表35: 百强房企2020年1-8月销售金额累计增速
• 图表36: 整体房企购买商品接受劳务支付的现金同比增速
• 图表37: 龙头/中型/小型房企购买商品接受劳务支付的现金同比增速
• 图表38: 整体房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例
• 图表39: 龙头/中型/小型房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例
• 图表40: 整体房企存货占总资产的比例
• 图表41: 龙头/中型/小型房企存货占总资产的比例
• 图表42: 龙头/中型/小型房企购买商品接受劳务支付的现金占比
• 图表43: 龙头/中型/小型房企存货占比
• 图表44: 龙头/中型/小型房企筹资活动现金流入占比
• 图表45: 龙头/中型/小型房企有息负债占比
• 图表46: 整体房企有息负债同比增速
• 图表47: 龙头/中型/小型房企有息负债同比增速
• 图表48: 龙头/中型/小型房企短期负债占比
• 图表49: 龙头/中型/小型房企中长期负债占比
• 图表50: 整体房企净负债率
• 图表51: 龙头/中型/小型房企净负债率
• 图表52: 整体房企扣除预收账款的资产负债率
• 图表53: 龙头/中型/小型房企扣除预收账款的资产负债率
• 图表54: 整体房企短债覆盖率
• 图表55: 龙头/中型/小型房企短债覆盖率
• 图表56: 整体房企经营性现金流净额（单位：亿元）
• 图表57: 龙头/中型/小型房企经营性现金流净额（单位：亿元）
• 图表58: 部分A股上市房企平均融资成本
• 图表59: 重点A股上市房企融资监管分档情况(2019)
• 图表60: 重点A股上市房企融资监管分档情况(2020H1)