20220622-城市测量师行-房地产行业2022年5月_商办供应持续停摆_办公物业成交大幅反弹_5页_1mb

2022年5月上海商办物业市场总结

核心内容

2022年5月，上海商办物业市场呈现出供应停滞与成交反弹的双重特征。尽管新项目开盘持续停摆，但办公物业成交面积和金额大幅上升，商业物业则主要依靠个别项目拉动成交。

主要观点

• 供应情况：5月上海商办物业供应持续停摆，新项目推迟开盘成为常态。预计这些供应空白将在整体市场稳定后逐步填补。
• 成交情况：办公物业成交量创近半年新高，但涉及项目数量仍较少，显示市场尚未全面复苏。商业物业成交则主要依赖百联崇明商业广场的交易。
• 价格趋势：办公物业成交均价突破6.5万元/平方米，达到近两年新高；商业物业价格则回落至3.6万元/平方米左右。
• 市场供需：供不应求现象突出，办公物业库存减少近19万平方米，可售面积降至近十个月最低水平。

关键信息

办公物业成交情况

• 成交项目：静安苏河湾中心是5月办公物业成交的主力项目。
• 成交数据：
  • 成交面积：约4.06万平方米
  • 成交均价：59914元/平方米
  • 总金额：超过24.3亿元
• 买家信息：鄂尔多斯企业购入该项目3号、4号楼部分物业，为市场注入新活力。
• 市场影响：表明资本对上海房地产市场仍保持信心，尤其是在疫情影响后。

商业物业成交情况

• 成交项目：百联崇明商业广场是5月商业物业成交的主力项目。
• 成交数据：
  • 成交面积：约2.3万平方米
  • 成交均价：28909元/平方米
  • 总金额：近6.66亿元
• 交易特点：所有去化房源在单日以相同价格出售，显示交易可能性较高。
• 项目定位：位于崇明新城与老城交界地段，是崇明区内少见的一站式商业体，将改善岛内居民购物环境。

市场整体表现

• 供应与需求：持续零供应导致两类物业存量去化明显，市场呈现供不应求态势。
• 区域分布：办公物业主要集中在中心城区，商业物业则主要分布在崇明区。
• 市场周期：从近两年整体表现看，商办市场仍处于下行周期，短期内难以逆转。

成交分布

• 办公项目：仅有4个办公项目有交易，显示市场恢复缓慢。
• 商业项目：仅有3个商业项目有交易，但百联崇明商业广场贡献了大部分成交量。

成交价格

• 办公均价：5月办公物业成交均价达到6.5万元/平方米，创近两年新高。
• 商业均价：商业物业成交均价回落至3.6万元/平方米左右，显示出一定的价格调整。

典型案例分析

静安苏河湾中心

• 位置：静安区不夜城板块，靠近轨交天潼路站、曲阜路站，邻近人民广场。
• 项目特点：总建筑面积超过18.23万平方米，周边商办基础优越。
• 交易影响：带动了全市办公物业市场均价上涨，同时为市场注入新活力。

百联崇明商业广场

• 位置：崇明区崇明新城板块，东至崇州路，南至崇明大道。
• 项目特点：建筑面积约18.26万平方米，包含购物中心、商业街、商业大楼等，是崇明区大型一站式商业体。
• 交易影响：拉动了商业物业成交量，改善了崇明岛居民的购物环境。

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