【团结香港基金会】香港房屋趋势导航2025（繁体版）_92页_11mb

报告摘要

本報告由團結香港基金發布，聚焦香港私人住宅與公營房屋供應趨勢，以及資助房屋的角色和必要性。報告指出，香港房屋市場正面臨持續挑戰，包括私人住宅賣地減少、公營房屋建築開支上升、資助房屋與私人住宅市場樓價重疊範圍擴大等問題。

落成量趨勢
- 預計2025至2029年間，每年平均落成約17,100個單位，但落成量將集中在2025和2026年，達到約20,000個單位，隨後逐漸回落至每年15,000至16,000個單位。
- 2024年落成量為24,261個單位，為2004年以來的新高，但這與發展周期延長有關。
發展周期延長
- 私人住宅發展周期延長約33%，其中施工前和施工後階段佔整體發展周期的57%。
- 地盤複雜性和多項行政審批程序是延長發展周期的主要原因。
市場自我調節
- 隨著市場自我調節機制發揮作用，未來十年私人住宅落成量將維持穩定，預計年均落成量在15,400至19,900個單位之間。
- 三個情景分析顯示，不同政策與市場因素的影響下，預計落成量將有所波動。
主要供應地區
- 九龍城（包括啟德）、大埔及西貢將是未來五年的三大私人住宅供應地區，合計佔整體落成量的40%以上。

落成量步入收成期
- 自2014年《長遠房屋策略》（《長策》）公布以來，公營房屋落成量已逐步增加，預計2025至2029年間每年平均落成約32,100個單位，超出目標4%。
- 2025至2029年間，公營房屋總落成量預計達160,500個單位，並在2026/27年度前達到《長策》目標。
簡約公屋的關鍵作用
- 簡約公屋是縮短公屋輪候時間至4.5年的必要條件，預計在2027/28年度前提供30,000個單位。
- 簡約公屋有助於促進公屋單位回收，提升流轉率，因此其作用不可忽視。
供應結構改善
- 公營房屋供應的「頭輕尾重」問題正在緩解，未來五年公營房屋年均落成量有望達37,700個單位，超出目標22%。
- 北區、離島及元朗將成為未來五年的三大公營房屋供應地區。
建築開支上漲
- 房屋委員會的年度建築開支預計在2026/27年度增加至395億港元，2028/29年度進一步達到486億港元，增幅分別為41%和73%。
- 尽管供應緩衝存在，但建築成本仍需精簡與優化。

樓價重疊範圍擴大
- 自2021年樓價達峰後，資助房屋與私人住宅市場的樓價重疊範圍擴大至100萬至500萬港元，但潛在競爭仍有限。
潛在競爭有限
- 2024年，只有3%的私人住宅成交樓價落入100萬至300萬港元之間，與資助房屋的競爭幾乎不存在。
- 300萬至500萬港元的單位對應月入25,000至39,999港元的家庭，佔全港住戶約18%，但競爭仍有限。
促進公屋流轉
- 資助房屋對促進公屋單位回收和流轉的作用，甚或大於打擊濫用公屋。
- 有超過三成公屋住戶對購買資助房屋持開放態度，若能解決其置業需求，預計可回收338,100個單位。
單位面積與市場匹配問題
- 資助房屋二手市場中，買家偏好較大面積單位，但近年新落成的資助房屋單位面積多數少於431呎，導致流轉困難。
- 建議政府興建更大面積的資助房屋單位，以促進換樓鏈和提升流轉率。