20181228-招商证券_香港_-中国海外发展-00688.HK-2019_香港拿地机遇年_5页_1mb

报告摘要

中国海外发展（688 HK）报告总结

核心内容

中国海外发展（688 HK）在2019年以低于市场预期和相邻地块的价格竞得启德4B2地块，显示其在土地市场中的竞争力。报告认为，尽管2019年香港房地产市场整体低迷，但从中长期看，市场基本面良好，且中国内地的支持将对香港房地产市场产生积极影响。

主要观点

拿地策略：中海外以总价80亿港元，单价1.35万港元/平方英尺的价格竞得启德4B2地块，低于市场预期下限7%，也低于相邻地块13%。
项目预期：预计该项目将在2021年以平均27,000港元/平方英尺的售价推出，并于2022年完成，净利润率约为15%。
市场前景：2019年是内地优质开发商在香港拿地的机遇年，中海外、万科、保利等企业将受益于市场调整期。
长期展望：尽管短期市场调整，但长期来看，供应短缺和中国内地需求增长将支撑香港房地产市场。
财务表现：预计2019年收入增长25%，核心利润增长22%，核心每股盈利达4.69港元，市净率降至5.2倍，股息收益率提升至1.31%。
投资评级：招商证券（香港）重申对中海外的买入评级，目标价为32港元，上涨空间为22%。

关键信息

土地竞拍历史

开发商	中标日期	地块编号	地址	类型	土地面积 (平方英尺)	容积率 (x)	总楼面面积 (平方英尺)	土地价款 (百万港元)	土地单价 (港元/平方英尺)	单位数	平均售价 (港元)
中海外	2013年5月6日	NKIL 6516	启德 1H1	住宅2	83,647	5.0	418,235	2,270	5,428	545	16,000
中海外	2013年5月6日	NKIL 6517	启德 1H2	住宅2	92,409	5.0	462,045	2,270	4,913	624	18,000
建灏地产集团	2014年2月25日	NKIL6525	启德 1I1	住宅1	94,508	5.5	519,794	2,911	5,600	822	18,000
嘉华集团	2014年2月25日	NKIL6526	启德 1I2	住宅1	100,245	5.5	551,343	2,939	5,330	900	18,000
保利香港	2014年2月25日	NKIL6527	启德 1I3	住宅1	109,244	5.5	600,836	3,923	6,530	930	20,000
会德丰	2014年5月28日	NKIL 6541	启德 1H3	住宅2	82,603	5.0	413,015	2,520	6,101	648	22,000
海航集团	2016年11月2日	NKIL 6565	启德 1K3	住宅1	121,223	5.4	654,602	8,837	13,500	975	-
利福国际	2016年11月23日	NKIL 6557	启德 1E2	商业	152,406	7.2	1,097,315	7,388	6,733	n.a.	-
海航集团	2016年12月19日	NKIL 6562	启德 1L3	住宅2	94,755	4.2	397,963	5,412	13,600	614	-
嘉华集团	2016年12月29日	NKIL 6566	启德 1K2	住宅1	104,410	5.4	563,819	5,869	10,409	876	-
海航集团	2017年1月25日	NKIL 6564	启德 1L1	住宅1	78,770	5.4	425,357	5,530	13,000	669	-
海航集团、合景泰富、龙湖集团	2017年3月15日	NWIL 6563	启德 1L2	住宅1	102,063	5.4	551,133	7,441	13,500	856	-
海航集团、合景泰富、龙湖集团	2017年5月16日	NKIL 6567	启德 1K1	住宅1	104,636	5.5	575,492	7,230	12,563	881	-
南丰	2017年5月31日	NKIL 6556	启德 1F2	商业/酒店	204,988	9.3	1,912,422	24,601	12,864	n.a.	-
恒基兆业	2018年2月14日	NKIL 6565, 6562	启德 1K3, 1L3	住宅1, 住宅2	215,978	4.9	1,052,565	15,969	15,172	1589	-
新鸿基地产、会德丰、新世界发展、恒基兆业、帝国集团	2018年5月15日	NKIL 6568	启德 1F1	住宅1	178,207	8.1	1,443,500	25,161	17,431	669	-
新鸿基地产、会德丰、新世界发展、恒基兆业、帝国集团	2018年11月7日	NKIL 6574	启德 4B3	住宅1	104,474	5.5	574,609	8,333	14,502	1470	-
高银	2018年11月14日	NKIL 6591	启德 4B4	住宅1	104,496	5.5	574,728	8,907	15,497	-	-
中海外	2018年12月27日	NKIL 6575	启德 4B2	住宅1	97,392	6.1	594,081	8,034	13,523	-	-

财务预测

项目	2016	2017	2018E	2019E	2020E
收入（百万港元）	158,717	163,972	215,247	268,441	323,421
收入增长率（%）	-1%	3%	31%	25%	20%
核心利润（百万港元）	31,371	34,260	41,995	51,434	59,725
核心利润增长率（%）	19%	9%	23%	22%	16%
核心每股盈利（港元）	3.08	3.13	3.83	4.69	5.45
股息收益率（%）	0.77	0.80	1.07	1.31	1.53
市净率（x）	8.5	8.4	6.3	5.2	4.5
净资产收益率（%）	15%	14%	15%	16%	17%

财务比率

指标	2016	2017	2018E	2019E	2020E
收入增长率（%）	-1.0%	3.3%	31.3%	24.7%	20.5%
毛利润增长率（%）	-1.0%	19.8%	22.2%	21.7%	16.3%
净利润率（%）	19.8%	20.9%	19.5%	19.2%	18.5%
净资产收益率（%）	14.5%	14.0%	15.0%	16.4%	16.8%
毛利率（%）	28.8%	33.4%	31.1%	30.3%	29.3%
净利率（%）	19.8%	20.9%	19.5%	19.2%	18.5%
净资产折让（%）	-	-	-25%	-	-
市盈率（x）	8.5	8.4	6.3	5.2	4.5
市净率（x）	1.3	1.1	0.9	0.8	0.7
股息收益率（%）	2.9%	3.0%	4.4%	5.4%	6.3%
股利分发比率（%）	30.0%	30.0%	30.0%	30.0%	30.0%

每股指标

指标	2016	2017	2018E	2019E	2020E
核心每股盈利（港元）	3.08	3.13	3.83	4.69	5.45
每股股利（港元）	0.77	0.80	1.07	1.31	1.53

投资评级

公司投资评级：买入
行业投资评级：推荐

主要风险

香港过度激进的土地储备
香港经济衰退

投资建议

目标价：32港元（上涨空间22%）
前次目标价：32港元
前次评级：买入
股价：26.25港元

股价表现

688 HK	恒生指数
1个月	-2.3%
6个月	2.1%
12个月	9.4%

市场数据

指标	数值
恒生指数	25504
国企指数	9992
52周股价区间（港元）	22.35-32.2
港股市值（百万港元）	287600
日均成交量（百万股）	18.72
每股净资产（港元）	25.18

主要股东

股东	持股比例
中国建筑股份有限公司	55.99%
总股数（百万股）	10956
自由流通量	44.01%

同业对比

公司	股票代码	股价（港元）	目标价（港元）	评级	市值（十亿美元）	净资产（港元）	市场净负债率（%）	净负债率（%）	上涨空间（%）	市盈率（x）	市净率（x）	股息收益率（%）
恒大	3333 HK	23.2	36.0	买入	38.9	42.3	45.3	47	56	8	5.4	4.3
万科	2202 HK	26.0	36.0	买入	38.3	40.0	35.0	35	38	8.9	7.1	6.1
中国海外发展	688 HK	26.3	32.0	买入	36.9	35.0	25.0	37	22	8.5	6.9	5.6
碧桂园	2007 HK	9.0	13.0	买入	24.9	15.3	41.4	61	45	7.6	5.1	4.2
龙湖	960 HK	22.9	28.0	买入	17.4	31.0	26.3	46	23	10.9	8.6	7.1
融创	1918 HK	25.0	36.0	买入	14.1	45.0	44.6	60	44	20.1	7.8	4.8
华润	1109 HK	30.0	-	未评级	26.6	-	-	39	-	10.3	7.7	6.9
大盘股	-	-	197.0	-	-	47	-	89	-	10.6	6.9	5.6
雅居乐	3383 HK	8.9	10.0	中性	4.5	20.0	55.5	64	12	5.8	4.5	3.9
合景泰富	1813 HK	6.7	7.5	买入	2.7	15.0	55.1	67	11	4.8	3.8	3.2
时代中国	1233 HK	7.9	10.8	买入	1.9	18.0	56.2	63	37	4.5	3.5	2.9
中国奥园	3883 HK	4.7	7.2	买入	1.6	12.0	60.6	65	52	9	4.5	3.2
龙光地产	3380 HK	9.5	-	未评级	6.7	-	-	56	-	8.7	5.6	4.4
深业控股	604 HK	2.6	-	未评级	2.8	-	-	67	-	4.2	6.6	5.9
越秀地产	1233 HK	1.4	-	未评级	2.2	-	-	70	-	6.3	5.5	5.2
佳兆业	1638 HK	2.2	-	未评级	1.7	-	-	53	-	4.2	2.7	2.5
大湾区标的	-	-	24.1	-	-	63	-	51	-	5.9	4.6	3.9
世茂	813 HK	19.8	-	未评级	8.4	-	-	55	-	7.5	5.6	4.6
金茂	817 HK	3.5	-	未评级	5.1	-	-	64	-	8.3	6.7	5.4
富力地产	2777 HK	11.5	-	未评级	4.8	-	-	69	-	4.3	3.1	2.7
新城发展	1030 HK	5.1	-	未评级	3.8	-	-	66	-	7.4	4.6	3.5
旭辉	884 HK	3.9	-	未评级	3.8	-	-	62	-	5.3	4.2	3.5
远洋	3377 HK	3.3	-	未评级	3.3	-	-	70	-	5.5	4.4	3.8
禹洲地产	1628 HK	3.1	-	未评级	1.9	-	-	72	-	3.8	3.1	2.6
融信	3301 HK	9.0	-	未评级	1.8	-	-	64	-	-	4.3	3.1
绿城	3900 HK	5.5	-	未评级	1.5	-	-	66	-	6.7	4.5	4.3
中骏	1966 HK	2.7	-	未评级	1.4	-	-	61	-	4.5	3.2	2.7
保利地产	119 HK	2.4	-	未评级	1.1	-	-	69	-	6	3.1	2.9
建业地产	832 HK	2.9	-	未评级	1.0	-	-	66	-	7.5	7.1	4
合计	-	-	259.1	-	-	60	-	-	90	-	7.2	5.2