20230326-国盛证券-房地产开发行业周报_2023W12_新房市场持续回暖_样本城市单周量能创全年新高_15页_858kb

房地产开发市场周报总结（2023W12）

核心内容

本周房地产市场呈现回暖趋势，新房和二手房成交面积均创年内新高，政策支持力度持续增强，特别是商业地产通过REITs发行获得新机遇，同时房贷利率小幅下调，市场流动性有所改善。

主要观点

• 政策支持增强：证监会研究推进消费基础设施发行REITs，商业地产迎来新机遇，优先支持百货商场、购物中心等项目，同时降低分派率要求，提升资产流动性。
• 房贷利率微调：3月首套房贷利率平均为4.02%，较上月下降2BP，二套房贷利率保持稳定。多数城市房价止跌，预计首套房贷利率将逐步企稳。
• 市场回暖：新房成交面积环比提升12.0%，同比提升48.0%，三线城市表现尤为突出，同比提升78.3%。二手房成交面积环比增长3.9%，同比增长117.2%，其中二线城市增长显著。
• 房企融资改善：本周房企信用债发行规模达204.47亿元，净融资额为63.36亿元，整体发行利率下行，部分房企融资成本下降。
• 投资建议：继续看多政策，建议关注受益于需求复苏、竞争格局改善的房企；受益于一线城市量价修复的区域型公司；以及竣工链复苏的物业企业。

关键信息

房地产市场表现

• 新房成交：30个城市新房成交面积为403.9万平方米，单周量能创全年新高，其中一线城市环比提升12.5%，二线城市提升11.3%，三线城市提升13.2%。
• 二手房成交：13个重点城市二手房成交面积合计165.6万平方米，环比增长3.9%，同比增长117.2%。一线城市成交面积49.0万方，环比下降0.6%；二线城市成交面积81.7万方，环比增长8.4%；三线城市成交面积34.9万方，环比增长0.4%。
• 行业指数：中信房地产指数本周累计变动幅度为0.5%，落后大盘1.23个百分点，在29个中信行业板块中排名第18位。

房企融资情况

• 信用债发行：本周共发行房企信用债22只，环比增加2只，发行规模204.47亿元，环比减少0.88亿元，净融资额63.36亿元，环比增加80.14亿元。
• 融资结构：主体评级以AAA为主（69.8%），债券类型以一般中期票据（37.7%）和一般公司债（31.8%）为主，期限主要为1-3年（44.5%）和3-5年（32.0%）。
• 利率变化：部分房企融资利率较之前发行的同类型债券下降，如光明房产短期融资券利率下降148BP。

政策动态

• 中央政策：
  • 拓宽试点资产类型，支持消费基础设施发行REITs。
  • 降低分派率要求至3.8%，但对净回收资金使用有严格限制。
  • 鼓励REITs扩募发行，推动二级市场建设，适时推出REITs实时指数。
• 地方政策：
  • 重庆、成都、深圳、福州、西安、蚌埠、无锡、南昌、亳州等地出台购房补贴、公积金放松、限购放宽等政策，支持市场发展。
  • 部分城市优化购房资格预审码、调整公积金贷款额度、放宽租房提取条件等。

投资建议

1. 受益于需求侧复苏：A股关注保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋。
2. 受益于一线城市量价修复：关注区域型概念公司。
3. 受益于竣工链复苏：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。

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