20230612-国盛证券-房地产开发行业周报2023W23_本周新房成交同比-15.3_近4月首次负增_预计6月同比将承压_14页_732kb

房地产开发行业周报总结

核心内容概述

本周房地产行业呈现以下特点：新房成交同比首次出现负增长，二手房市场则延续增长趋势。杭州土拍热度不减，开发商对核心及外围优质地块仍有浓厚兴趣。信用债市场整体净融资为负，但AAA评级债券仍为主力。政策面持续释放利好信号，投资建议聚焦于需求复苏、结构优化及竣工链复苏等方向。

主要观点

1. 杭州土拍热度持续，利润空间尚存

• 杭州2023年第五批次土拍共出让5宗宅地，总起价93.8亿元，总成交金额104.4亿元，平均溢价率11.2%。
• 4宗地块触顶摇号，显示市场热度不减，其中绿城、滨江各摇中一幅地块。
• 钱江新城二期地块吸引了70家竞买人，绿城以1.4%的中签率成功竞得。
• 杭州土拍中，外围板块因区位较好、配套兑现度高而受到青睐，成为开发商关注的焦点。
• 地货比从2021年的49%缓慢提升至2023年的56%，虽有缩窄趋势，但绝对水平仍属合理，开发商仍有利润空间。

2. 行情回顾

• 中信房地产指数本周累计变动1.4%，领先沪深300指数2.06个百分点，位列中信行业第5名。
• 上周上涨个股共79支，较上周减少17支；下跌个股48支。
• 本周涨幅前五的个股为京投发展（48.1%）、京蓝科技（27.7%）、*ST松江（20.1%）、金科股份（17.6%）、新华联（15.1%）。
• 跌幅前五的个股为宋都股份（-22.4%）、天润数娱（-21.8%）、阳光城（-21.3%）、粤泰股份（-17.8%）、*ST运盛（-8.9%）。

3. 新房成交情况

• 本周30城新房成交面积248.4万平方米，环比下降29.9%，同比下降15.3%，为近4个月首次负增。
• 一线城市新房成交面积62.0万方，环比-14.9%，同比+4.7%；二线城市140.2万方，环比-37.1%，同比-20.0%；三线城市46.2万方，环比-21.3%，同比-21.5%。
• 从累计数据看，30城新房成交面积同比16.2%，其中一线城市增长33.2%，二线城市增长10.2%，三线城市增长17.4%。
• 一线城市中，上海表现最强（同比+65.1%），深圳同比+22%；二线城市中，温州、惠州、海门等增长显著；三线城市中，泉州同比-69%，南平同比-84%，表现较弱。

4. 二手房成交情况

• 本周13城二手房成交面积合计112.7万方，环比下降4.3%，同比增长20.5%。
• 一线城市二手房成交30.6万方，环比-8.7%；二线城市53.3万方，环比-0.6%；三线城市28.8万方，环比-5.9%。
• 从累计数据看，13城二手房成交面积同比60.3%，其中一线城市增长28.7%，二线城市增长78.6%，三线城市增长78.4%。
• 一线城市中，深圳增长17%，北京增长30%；二线城市中，苏州增长32%，青岛增长4%；三线城市中，东莞增长364%，佛山增长33%，扬州增长82%。

5. 信用债市场

• 本周共发行房企信用债5只，环比减少3只，发行规模48亿元，环比减少32.5亿元。
• 总偿还量106.38亿元，环比增加19.76亿元，净融资额-58.38亿元。
• 主体评级以AAA为主（100%），债券类型以一般公司债为主（93.8%），期限以3-5年为主（72.9%）。
• 融资成本基本持平，中国绿发公司债利率较之前发行的同类型同期限债券上升20bp。

关键信息

• 新房成交：本周30城新房成交面积同比下降15.3%，为近4月首次负增，预计6月承压。
• 二手房成交：本周13城二手房成交面积同比增长20.5%，一线城市增长28.7%，二线城市增长78.6%，三线城市增长78.4%。
• 土拍情况：杭州土拍热度不减，地货比56%，利润空间尚可。
• 信用债：本周房企信用债净融资额为-58.38亿元，AAA评级为主，3-5年期为主。
• 政策动态：全国性政策未有重大变化，地方性政策多聚焦于保障房建设、租房提取额度提高及防止烂尾楼等。
• 投资建议：
  • A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团
  • H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋
  • 区域型概念公司：受益于一线城市量价修复
  • 竣工链复苏：关注A股招商积余、H股华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期
• 基本面继续下行可能引发连锁反应