房地产行业2022年投资策略报告：政策托而不举，静待行业出清-20211206-万联证券-25页_1mb

房地产行业2022年投资策略报告总结

核心内容

2022年房地产行业整体基本面预计仍处于下行阶段，政策调控以“稳”为主，不会出现强烈的托底政策。行业信用风险持续释放，加速出清，优质房企有望受益。房地产开发板块估值处于低位，但政策环境边际改善，融资环境逐步宽松。

主要观点

• 政策方向：政策调控范围广、力度大，旨在降低房地产金融风险，坚持房住不炒，构建房地产长效发展机制。政策底已现，后续可能有边际放松，但不会刺激房地产市场。
• 行业基本面：预计2022年房地产销售、投资增速将有所放缓，但竣工面积维持较高增长。销售呈现前低后高的趋势，房地产税试点对需求形成抑制。
• 拿地与开发：“两集中”供地模式延续，房企拿地积极性依赖于资金环境。土地市场低迷导致新开工承压，但竣工周期延续。
• 信用风险：信用风险事件频发，尤其是恒大事件，加速行业出清，推动房企向高质量运营模式转型。
• 基金配置：房地产行业基金重仓配置比例有所回升，但整体仍处于低位。央企、国企背景房企获得明显增持，而部分民营房企被减持。

关键信息

1. 政策环境

• 政策调控覆盖供需两端，旨在降低房地产金融风险。
• 2021年9月起，政策开始纠偏，融资、按揭、预售资金监管等出现边际放松。
• 2021年10月，个人住房贷款余额增加，政策对房企的托底作用逐渐显现。
• 房地产税试点授权部分地区开展，对市场形成一定影响。

2. 行业基本面

• 销售：2021年销售增速有所回落，预计2022年全年销售增速略有下滑，但呈现前低后高的趋势。
• 房价：整体保持平稳，销售回款压力与土地成本刚性相互作用。
• 拿地：受“两集中”供地模式影响，拿地积极性下降，部分城市因条件严苛导致流拍或撤牌。
• 开竣工：新开工承压，竣工维持较高增长，竣工周期延续。
• 库存：待售面积持续下降，广义库存上升，去化周期拉长。
• 投资：房地产开发投资增速受土地市场拖累进一步放缓。

3. 资金与融资

• 房企资金面压力仍然较大，开发企业到位资金增速持续回落。
• 境内外融资规模收缩，房企面临较大偿债压力。
• 融资环境边际改善，但整体仍偏紧。

4. 信用风险与行业出清

• 信用风险事件频发，如恒大、华夏幸福等。
• 行业加速出清，财务控制严格的优质房企更具优势。
• 高杠杆高周转模式难以为继，未来将向高质量运营模式转变。

5. 基金配置

• 房地产行业基金重仓配置比例为1.39%，低于标准配置比例0.9pct。
• 央企、国企背景房企如保利发展、金地集团、招商蛇口获得明显增持。
• 物管公司如招商积余、中海物业、保利物业等也获得增持。

投资建议

• 关注两类公司：
  1. 具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；
  2. 拥有优质持有型物业或转型类企业，或能形成“开发类+”良性资金循环的房企。
• 估值情况：房地产开发板块估值处于低位，部分细分板块如房地产服务估值较高。
• 风险因素：行业基本面持续快速下行，房地产信贷政策持续收紧。

行业与公司投资评级

• 行业投资评级：

  • 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上；
  • 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%至-10%之间；
  • 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上；
  • 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%；
  • 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%；
  • 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

风险提示

• 不同证券研究机构采用不同的评级术语及标准，投资者应综合考虑个人情况。
• 报告中的信息或观点不构成具体证券买卖的出价或征价。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行判断。

附录

• 图表说明：
  • 图表1：房地产产业链主要参与主体；
  • 图表2-14：政策及市场数据；
  • 图表15-45：行业及个股基本面数据；
  • 图表44：A股房地产各板块估值情况；
  • 图表45：A股房地产板块主要个股估值情况。

作者信息

• 分析师：徐飞
• 执业证书编号：S0270520010001
• 联系方式：
  • 电话：021-60883488
  • 邮箱：xufei@wlzq.com.cn