20211206-万联证券-房地产行业2022年投资策略报告_政策托而不举_静待行业出清_25页_2mb

房地产行业2022年投资策略报告总结

核心内容

2022年房地产行业面临政策调控与基本面下行的双重压力。政策端以“稳”为主，难以出现强烈的刺激性政策，但已出现边际放松迹象，包括按揭贷款、预售资金监管、企业融资等方面的政策调整。行业基本面预计仍处于下行阶段，信用风险持续释放，行业加速出清，优质房企有望受益。房地产开发板块估值处于低位，长期来看，行业将向高质量运营模式转变。

主要观点

• 政策以稳为主：政策调控范围广、力度大，强调房地产金融风险防控，坚持“房住不炒”原则，整体政策方向以托底为主，不刺激市场。
• 行业基本面延续下行：销售、投资、拿地等方面均面临压力，预计2022年房地产销售呈现前低后高的趋势，投资增速进一步放缓。
• 信用风险持续释放：房企信用风险事件频发，特别是恒大事件加剧了市场担忧，行业出清加速，优质房企具备更强抗风险能力。
• 优质房企具备优势：建议关注具有央企/国企背景的财务稳健型房企及拥有优质持有型物业或转型类企业的房企，这些企业有望在行业调整中受益。
• 基金配置比例低位：房地产行业基金重仓配置比例仍处于低位，但有所回升，国企背景房企受到明显增持，而部分民营房企被减持。

关键信息

政策调整

• 供给端：限制房企融资、土地集中供应、三道红线、加强预售资金监管、限制银行房地产贷款余额占比。
• 需求端：限购、限贷、限价、二手房成交指导价、房地产税试点、限制银行个人住房贷款余额占比。
• 政策底已现：部分政策出现边际松动，如预售资金监管放宽、按揭贷款改善、外债偿付支持等，但不会出现大规模放松。

行业基本面

• 销售：2021年销售面积和销售金额增速持续回落，预计2022年全年销售增速略有下滑，呈现前低后高的趋势。
• 房价：整体保持平稳，受销售回款压力与土地成本支撑，房价上涨空间有限。
• 拿地：“两集中”供地模式延续，房企拿地积极性依赖于融资环境，土地市场低迷导致拿地热情下降。
• 开竣工：新开工承压，竣工维持较高增长，竣工周期延续。
• 库存：待售面积持续下降，广义去化周期上升，库存压力加剧。
• 投资：受土地市场拖累，房地产开发投资增速放缓，但保障性租赁住房政策或带来一定支撑。
• 资金：融资环境边际改善，但房企资金面压力仍较大，融资受限与销售回款压力并存。

信用风险与出清

• 信用风险事件频发：包括恒大、华夏幸福等在内的房企出现信用违约，加速行业出清。
• 行业转型：高杠杆高周转模式难以为继，房企将向高质量运营模式转变，注重精细化管理与产品标准化。

基金配置与估值

• 基金重仓配置：房地产行业基金重仓配置比例为1.39%，低于标准配置比例，但有所回升。
• 估值情况：房地产开发板块估值处于低位，部分细分领域如房地产服务板块估值较高，但整体仍低于历史水平。

投资建议

• 关注两类公司：
  1. 具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；
  2. 拥有优质持有型物业或转型类企业，能够形成“开发类+”的良性资金循环。

风险提示

• 行业基本面持续快速下行；
• 房地产信贷政策持续大幅收紧。

行业投资评级

• 强于大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%以上；
• 同步大市：未来6个月内行业指数相对大盘涨幅10%至-10%之间；
• 弱于大市：未来6个月内行业指数相对大盘跌幅10%以上。

公司投资评级

• 买入：未来6个月内公司相对大盘涨幅15%以上；
• 增持：未来6个月内公司相对大盘涨幅5%至15%；
• 观望：未来6个月内公司相对大盘涨幅-5%至5%；
• 卖出：未来6个月内公司相对大盘跌幅5%以上。

估值情况（2021年11月30日）

主要个股估值情况（2021年11月30日）

总结

2022年房地产行业面临政策调控与基本面下行的双重压力，政策以“稳”为主，信用风险持续释放，行业加速出清。优质房企有望在行业调整中受益，建议关注具有央企/国企背景的财务稳健型房企以及拥有优质持有型物业或转型类企业的房企。房地产开发板块估值处于低位，但部分细分领域如房地产服务板块估值较高。基金重仓配置比例有所回升，但整体仍处于低位，国企背景房企受到明显增持，而部分民营房企被减持。投资需谨慎，风险提示包括行业基本面持续下行和房地产信贷政策收紧。