20180812-东吴证券-招商蛇口-001979.SZ-投资积极_销售持续提速_4页_686kb

招商蛇口投资与销售总结

核心内容概述

招商蛇口在2018年7月及上半年表现出强劲的销售增长和积极的投资策略，显示出公司在房地产开发与运营方面的持续发力。公司作为招商局集团房地产板块的核心企业，定位为城市及园区综合开发和运营服务商，具备良好的资源储备和业务协同能力，特别是在粤港澳大湾区具有显著优势。

主要观点与关键信息

销售表现

• 2018年7月单月销售：
  • 签约销售面积：59.80万平方米，同比增长90.8%
  • 签约销售金额：150.01亿元，同比增长96.8%
  • 销售均价：25085元/平米，同比增长3.2%，环比增长7.9%
• 1-7月累计销售：
  • 累计签约销售面积：418.16万平方米，同比增长30.8%
  • 累计签约销售金额：900.97亿元，同比增长46.9%
  • 累计销售均价：21546元/平米，同比增长12%
• 销售进度：已完成全年销售计划的60%

投资策略

• 2018年7月拿地情况：
  • 获取8幅地块，建筑面积124万平方米，同比增长25%
  • 拿地总成本127亿元，同比增长49%
  • 拿地销售比达85%，较前值提升35个百分点
• 1-7月累计拿地：
  • 累计建筑面积944万平方米，同比增长192%
  • 累计拿地总成本731亿元，拿地成本占同期销售规模的81%
• 拿地均价：单月楼面均价10290元/平米，同比增长19%

业绩表现

• 2018H1业绩预告：
  • 归母净利润：68亿元-70亿元，同比大增89%-94%
  • 二季度归母净利润：10.2亿元-12.2亿元，同比下滑24%-9%
• 业绩增长来源：
  • 社区开发业务结转毛利增加约32亿元（一季度23亿元，二季度9亿元）
  • 联合营公司权益法投资收益增加约9亿元
• 每股收益：约0.86-0.89元

财务预测

财务指标分析

• 资产负债率：从72.1%逐步上升至73.3%，但2020E有所回落
• 每股净资产：从8.14元上升至13.97元，显示资产积累
• ROE：从16.2%提升至18.5%，盈利能力增强
• 毛利率：稳定在36%-37%之间
• 销售净利率：从16.2%略有下降至14.4%
• P/B：从2.12倍降至1.24倍，资产价值被市场逐步认可
• EV/EBITDA：从8.35倍降至5.00倍，估值逐步压缩

投资建议

• 评级：维持“买入”评级
• 理由：公司销售持续提速，投资积极，未来将受益于粤港澳大湾区的发展红利
• 预期：预计2018-2020年EPS分别为1.94、2.41、2.87元，对应PE分别为8.9、7.2、6.0倍

风险提示

• 行业销售波动
• 政策调整（如棚改、调控、税收政策）
• 融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整）
• 企业运营风险（人员变动、施工、拿地）
• 汇率波动
• 棚改货币化不达预期

股价与市场数据

• 收盘价：17.27元
• 一年最低/最高价：15.92/26.67元
• 市净率：2.11倍
• 流通A股市值：32806.95亿元

财务报表摘要

资产负债表（单位：百万元）

现金流量表（单位：百万元）

利润表（单位：百万元）

估值指标

总结

招商蛇口在2018年7月及上半年实现了销售与投资的双重增长，销售规模显著提升，拿地策略积极，推动了公司业绩的稳步增长。公司财务状况稳健，资产积累明显，盈利能力增强。未来将受益于粤港澳大湾区的发展，预计EPS持续增长，估值逐步下降，维持“买入”评级。然而，仍需关注行业销售波动、政策调整、融资环境变化等潜在风险。