2017-长租公寓打破住房二元市场现状，租赁风起长期发展可期_13页-1mb

文档总结：长租公寓打破住房二元市场现状 租赁风起长期发展可期

核心内容

本报告分析了中国当前住房市场的二元结构，指出租赁市场长期发展面临的主要问题及政策支持带来的机遇。核心观点认为，随着政策推动、租金回报率提升以及市场环境改善，住房租赁市场将逐步发展，长租公寓作为重要参与者，有望打破传统产权与租赁的界限，推动市场走向更加均衡的状态。

主要观点

1. 传统住房市场为二元结构

• 自有产权住房与租赁住房存在明显区分，前者拥有更多公共服务价值（如户口、教育、医疗等）。
• 尽管租金回报率下降，但租房的不确定性及公共服务缺失仍使多数人倾向于购买产权房。
• 房价上涨周期中，购房能带来显著的资本回报，形成“房产造富族群”。

2. 需求端变化：租赁痛点缓解

• 政策密集出台，推动住房租赁市场规范化发展，包括建立租赁服务平台、完善租售同权制度、增加租赁土地和房源供给、提供金融支持等。
• “租售同权”政策逐步落地，保障承租人权益，未来有望实现租房与购房在公共服务方面的平等。
• 房价上涨的资本回报本质是风险投资，而非无风险套利，市场风险和政策风险逐渐显现。

3. 供给端改善：长租公寓推动市场发展

• 长租公寓是完善住房租赁市场的重要手段，能够降低租赁不确定性，提升租金回报率。
• 多个参与者（政府、国企、传统房企、新兴资本）进入租赁市场，形成重资产运营与轻资产管理两种模式。
• 政策层面引入“限地价、竞自持”，鼓励房企自持物业用于租赁，增加租赁住房供应。
• 集体土地入市政策进一步提升租赁住房供给，缓解土地成本压力，推动租金回报率提升。

4. 投资逻辑

• 长期看好住房租赁市场的发展，但短期内难以反映在财务业绩上。
• A股市场中，租售同权板块个股可能经历短期上涨后回调。
• PE、VC等资本更可能在租赁市场早中期阶段参与投资。
• 租赁政策短期内对房价影响有限。

关键信息

政策支持

• 2015年至2017年，国家层面及地方政府陆续出台多项政策，支持住房租赁市场发展，包括建立租赁服务平台、推动租售同权、增加租赁土地和房源供给、提供金融支持等。
• 《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》推动集体土地入市，增加租赁住房供给。

市场现状

• 一线城市租金回报率逐年下降，目前平均为1.52%。
• 新建与二手住宅价格指数偏离明显，北京尤为突出，主要由于学区房效应和非中心城区新建住宅价格较低。
• 房地产市场风险累积，房价上涨不再是铁律，高杠杆入市可能面临高位接盘风险。

风险提示

• 政策推广不及预期风险
• 市场风险（如房价波动、供需失衡）
• 互联网金融监管收紧背景下，以贷替租模式可能存在的法律及监管风险

图表目录

• 图表1：一线城市二手住宅租金回报率（%）逐年下降
• 图表2：2017年7月一线城市二手住宅租金回报率（%）
• 图表3：一线城市二手住宅价格指数（2015年定基100）
• 图表4：一线城市新建住宅价格指数（2015年定基100）
• 图表5：一线城市新建与二手住宅价格指数偏离
• 图表6：租房痛点
• 图表7：提供租赁服务企业面临痛点
• 图表8：近期出台租赁市场相关重点政策
• 图表9：长租公寓运营模式
• 图表10：住房租赁市场金融产品支持
• 图表11：自如1号ABS业务流程

投资评级

股票投资评级

• 强烈推荐：预计6个月内，股价表现强于沪深300指数20%以上
• 推荐：预计6个月内，股价表现强于沪深300指数10%至20%之间
• 中性：预计6个月内，股价表现相对沪深300指数在±10%之间
• 回避：预计6个月内，股价表现弱于沪深300指数10%以上

行业投资评级

• 强于大市：预计6个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上
• 中性：预计6个月内，行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间
• 弱于大市：预计6个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上

分析师声明

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