长租公寓产业链，政策护航下站上风口-20180109-东北证券-41页-1mb

长租公寓产业链政策护航下的发展机遇总结

核心内容

随着我国进入存量房时代，租售并举成为房地产市场长效机制建设的重要方向。十九大和中央经济工作会议均明确支持发展住房租赁市场，尤其是长期租赁，推动租赁住房改革成为2018年重点。各地政策逐步细化，租赁市场迎来发展机遇。

主要观点

1. 租售并举的必然性

   • 人口流动和住房需求多样化推动住房体系向多层次发展。
   • 政策引导下，租售并举成为保障居民居住权的重要手段。
   • 租赁市场在政策支持下逐步完善，以满足不同收入阶层的住房需求。

2. 长租公寓三种主要模式

   • 集中持有式：适合集体用地或地产商自持地块开发，具有较高的毛利率。
   • 分散持有式：适合大型地产中介，优势在于房源获取和满足多样化需求。
   • 托管式：通过产业链整合获取规模利润，作为平台和入口业务，适合集体用地或地产开发业务拓展。

3. 租赁市场的发展趋势

   • 房屋租赁政策持续出台，租赁市场前景广阔。
   • 租赁市场规模预计在2020年达到1.71万亿元。
   • 随着政策推动，租赁市场将形成更完善的产业链，衍生出多个细分领域。

关键信息

租赁产业链盈利点

1. 物业资本升值或房租溢价

   • 重资产自持物业可通过资本升值或租金上涨获得收益。
   • 轻资产模式则通过租金溢价和控制成本提高盈利能力。

2. 衍生子行业增值盈利

   • 设计装修：统一装修提升公寓吸引力，带动家装服务商发展。
   • 保洁维修服务：租后服务带来附加收益，提高客户满意度。

3. 系统平台和网络信息平台的渠道盈利

   • 完善的平台系统提升运营效率，降低运营成本。
   • 信息平台为租赁市场提供透明和规范的交易环境。

4. 租约证券化和租赁金融盈利

   • 通过资产证券化（如ABS、REITs）盘活企业现金流。
   • 租金分期、装修贷等租赁金融产品将快速发展。

主要关注标的

• 长租公寓开发商：万科A（000002）、世联行（002285）、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）
• 租赁信息发布平台：支付宝、三六五网（300295）
• 运营系统开发商：未明确列出，但建议关注相关IT企业
• 家装服务商：东易日盛（002713）、全筑股份（603030.SH）
• 房地产金融资产管理公司：光大嘉宝（600622）、三六五网（300295）

海外经验借鉴

• 美国：以市场为主，通过租金控制和补贴支持租赁市场，REITs为主要金融工具。
• 德国：租赁为核心，通过租金管制和补贴保障承租人权益，金融模式以储贷结合为主。
• 日本：政府与私人机构共同推动租赁市场，鼓励多样化住宅模式。
• 新加坡：以公宅为主，政府通过强制储蓄和低息贷款支持住房建设。
• 英国：公租房为核心，鼓励私人租赁市场发展，政府提供金融和税收支持。

产业链布局

长租公寓产业链包括：

• 上游：物业资产获取与管理
• 中游：公寓运营商与服务商
• 下游：租客群体

产业链延伸带来的机遇包括：

• 设计装修：第三方家装公司需求增长
• 租后服务：保洁、维修等服务市场扩大
• 系统平台：O2O平台、信息管理系统等
• 金融产品：REITs、租金分期等

政策支持

• 中央层面：出台多项政策推动租售并举，如《国家新型城镇化规划》《住房租赁和销售管理条例》等。
• 地方层面：多地试点集体租赁住房建设，如北京、上海、郑州等城市。
• 金融支持：鼓励REITs发展，提供税收优惠，支持企业融资。

投资建议

• 长租公寓市场将呈现集中持有、分散持有、托管三种模式并存的发展趋势。
• 托管式公寓将成为现阶段的重点发展方向。
• 产业链细分领域将带来新的投资机会，重点关注：
  • 长租公寓开发商
  • 租赁信息发布平台
  • 运营系统开发商
  • 家装服务商
  • 房地产金融资产管理公司

总结

长租公寓市场在政策支持下迎来发展机遇，未来将形成集中持有、分散持有和托管三种并存的模式。产业链的延伸将带来多样化盈利机会，包括物业增值、衍生服务、平台运营和金融产品。随着政策逐步落地，租赁市场将逐步完善，为相关企业带来新的增长空间。