20170831-网信证券-房地产行业分析_长租公寓打破住房二元市场现状_赁风起长期发展可期_12页_1020kb

长租公寓打破住房二元市场现状 租赁风起长期发展可期

核心内容

本文分析了当前中国房地产市场中住房租赁与产权转让之间的二元结构，指出随着政策支持和市场变化，租赁市场正在逐步改善，长租公寓作为重要手段，有望推动住房租赁市场的发展，打破传统二元格局。

主要观点

• 传统住房市场为二元结构：自有产权住房与租赁住房在权利、群体特征等方面差异显著，多数人仍倾向于购买自有住房。
• 租赁市场痛点明显：租金回报率下降、公共服务缺失（如户口、教育）是主要问题。
• 政策支持推动租赁市场发展：近年来政策密集出台，旨在促进租赁市场规范化、提高租赁权益，增加租赁土地与房源供给，提供金融支持。
• 长租公寓的作用：通过重资产和轻资产两种运营模式，长租公寓有助于提升租金回报率，缓解租赁市场的痛点，促进市场结构多元化。
• 投资逻辑：住房租赁市场长期发展空间广阔，但短期内难以体现财务收益，A股市场表现可能回调，PE、VC等投资机构更可能受益。
• 风险提示：政策推广不及预期、市场波动、法律与监管风险等。

关键信息

一、传统住房市场为二元市场，租赁痛点明显

• 租金回报率逐年下降，一线城市平均约为1.52%。
• 自有住房附加公共服务价值（户口、教育、医疗等）是其吸引力的重要来源。
• 房价上涨周期中，资本回报吸引大量投资者，形成“房产造富族群”。
• 图表6和图表7分别展示了租赁市场需求方与供给方的痛点。

二、需求端——市场变迁，痛点不再那么“痛”

（一）政策陆续出台，弥补租赁公共服务缺失

• 2015.1.6：住建部发布指导意见，推动住房租赁信息平台建设，鼓励机构化、规模化发展。
• 2016.2.6：国务院出台政策，推动租赁补贴制度，支持农业转移人口通过租赁市场居住。
• 2016.6.3：国务院办公厅出台意见，支持住房租赁企业发展，鼓励商业用房改建为租赁住房。
• 2017.5.20：住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，支持租赁企业多渠道筹集房源。
• 2017.7.18：住建部等九部门发布通知，鼓励住房租赁企业发展，拓宽融资渠道。
• 2017.8.28：国土部与住建部试点集体建设用地建设租赁住房，增加房源供给。

（二）房价上涨本质为风险投资

• 房价上涨并非无风险套利，而是伴随高风险。
• 当前房价收入比和购房杠杆率较高，未来上涨空间有限，市场风险加剧。
• 政策收紧（限购、限贷、限售等）导致购房门槛提高，需求被“挤出”。

三、供给端——更多参与者逐步完善市场环境

（一）长租公寓将模糊二元市场界限

• 长租公寓有助于形成产权、长期租赁权、普通租赁三足鼎立的市场格局。
• 供给主体包括政府、国企、传统房企、产业资本和新兴运营商，模式分为重资产和轻资产两种。

（二）政策层面增加租赁土地供应

• “限地价、竞自持”政策在多个城市推行，增加租赁住房供应。
• 集体土地入市政策有效缓解土地成本压力，为租金下降和回报率提升奠定基础。

（三）金融手段促进资产良性循环

• 金融产品支持如ABS（资产证券化）有助于改善租赁市场资金流动性。
• 举例说明自如1号ABS业务流程，展示租赁资产金融化路径。

四、投资逻辑

• 长期优于短期：住房租赁市场发展需时间，短期财务表现有限。
• PE、VC更具潜力：政策支持将推动早中期投资热潮。
• 对房价影响有限：短期内租赁政策对房价波动影响不大。

风险提示

• 政策推广不及预期
• 市场风险（如房价波动、需求萎缩）
• 法律与监管风险（如互联网金融监管收紧、以贷替租模式风险）

评级体系说明

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐：预计股价表现强于沪深300指数20%以上
  • 推荐：预计股价表现强于沪深300指数10%-20%之间
  • 中性：预计股价表现相对沪深300指数在±10%之间
  • 回避：预计股价表现弱于沪深300指数10%以上

• 行业投资评级：

  • 强于大市：预计行业指数表现强于沪深300指数5%以上
  • 中性：预计行业指数表现相对沪深300指数在±5%之间
  • 弱于大市：预计行业指数表现弱于沪深300指数5%以上

分析师声明

分析师张紫薇具有证券投资咨询执业资格，声明其与所评价股票无利害关系。

法律声明

本报告由网信证券有限责任公司发布，仅供客户使用，不构成投资建议，版权归属网信证券，未经许可不得使用或传播。