2017-2018年“去杠杆”背景下上海商品住宅市场趋势及策略_130页-3mb

时止则止 时行则行

动静不失其时

2017-2018年“去杠杆”背景下上海商品住宅市场趋势及策略

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一、宏观：不同经济周期背景下的杠杆结构调整

1. 美国进入“去杠杆”周期

• 自2007年次贷危机后，美国经历三轮量化宽松，后通过“减税法案”开启“去杠杆”周期。
• 加息与减税组合政策旨在提升经济产能利用率，吸引外资流入，以弥补国民储蓄率下降后的投资缺口。

2. 发达国家具备“去杠杆”基础

• 美国、欧盟、日本等发达国家在“量化宽松”后实现GDP稳定增长，失业率显著下降，为收紧货币政策提供了基础。

3. 发展中国家被动“接招”

• 中国和印度经济增长放缓，巴西、俄罗斯、南非虽有回升，但增速依然低迷。
• “金砖五国”失业率上升，显示发展中国家面临就业压力。

4. 中国式“去杠杆”进程

• 中国式“去杠杆”进程包括：居民部门“加杠杆”为经济增长动力、“去杠杆”背景下经济增速放缓不可避免。
• 政府部门杠杆率自2015年后开始下降，非金融企业杠杆率偏高，存在结构性金融风险。

5. “明斯基时刻”风险

• 中国处于“明斯基周期”第三阶段初期，非金融企业杠杆率过高，存在爆发“明斯基时刻”的风险。
• “明斯基时刻”指的是在经济繁荣期过度乐观导致金融风险积累，最终引发系统性崩溃。

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二、营销：上海房地产市场营销趋势判断

1. 全国市场特征

• 居民、政府、企业三部门共同影响房地产市场，尤其在“去杠杆”背景下。

2. 上海商品住宅市场现状

• 上海居民杠杆率大幅下降，但核心三大经济圈仍具“加杠杆”潜力。
• 房企在销售策略上从减配、适应指导价到个案降价，市场进入“慢周转”阶段。

3. 上海商品住宅市场未来趋势

• 上海及周边三四线城市调控政策趋严，土拍政策多样化，提高投资门槛。
• 新“四限”政策包括限价、限售、限商、限签，以控制房价上涨和金融风险。

4. 不确定因素

• 国内外经济形势变化，如美国“减税+加息”对全球经济的影响，以及国内“供给侧改革”与“适度扩大内需”的政策组合。

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三、投资：环上海城市布局策略

1. 环上海三四线城市投资价值长期看好

• 中西部及东北地区商品住宅销售额增长，居民部门“加杠杆”仍是推动经济增长的主要动力。
• 房地产去库存成为中央政策重点，中西部及东北地区成为新的增长引擎。

2. 投资结构调整

• 投资对GDP增速贡献度下降，房地产和建筑业增速放缓，而工业和交通运输增速稳中有升。
• 房地产市场“去杠杆”导致资金沉淀，影响货币流动性，造成工业制造业利润下滑。

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四、长期：上海房地产市场发展方向预测

1. 长期趋势

• 上海房地产市场将进入调整期，政府推动房地产长效机制，完善住房供应体系。
• 住房政策强调多主体供应、多渠道保障、租购并举，支持住房租赁市场发展。

2. 经济增长模式转变

• 中国经济增长从依赖投资转向消费拉动，房地产成为适度扩大内需的重要手段。
• 中央经济工作会议指出，2018年经济工作主线仍是供给侧改革，货币政策保持中性偏紧。

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五、策略：对房企的短期与长期建议

1. 短期策略

• 房企需适应调控政策，优化土拍策略，提高拿地门槛。
• 增加产品多样性，适应“慢周转”市场环境，提升销售效率。

2. 长期策略

• 推动房地产与实体经济协同发展，避免过度依赖房地产。
• 增强企业盈利能力，优化债务结构，避免企业部门杠杆过高。
• 关注中西部及环上海三四线城市，进行结构性投资布局。

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附录：关键数据与图表

1. 中国各部门杠杆率与国际对比

• 2016年中国各部门杠杆率分别为：政府46%、居民44.6%、非金融企业142.9%，总杠杆率233.5%。
• 与日本、美国等国家相比，中国杠杆率处于中等水平，但非金融企业杠杆率偏高。

2. 2010-2016年中国政府债务结构与杠杆率

• 地方政府债务总额从2010年的10.72万亿增长至2014年的24万亿，后因新预算法实施，杠杆率有所下降。

3. 2015-2017年全国省市商品住宅销售额同比增长

• 上海、广东、北京等地销售额增长显著，但部分区域如海南、云南等出现大幅增长。

4. 2010-2017年中国M2同比增速与实际GDP增速对比

• M2增速合理区间为10.3-11.3%，2017年前3季度M2增速为9.2%，存在货币缺口。

5. 上海及周边城市土拍政策细则

• 包括限价、限售、限商、限签等，提高房企拿地门槛，控制市场热度。

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总结

• 核心内容：2017-2018年“去杠杆”背景下，中国房地产市场面临结构性调整和政策调控压力。
• 主要观点：居民部门“加杠杆”是经济增长的主要动力，但需警惕金融风险；政府和企业部门杠杆率调整，房地产市场进入“慢周转”阶段。
• 关键信息：上海及周边三四线城市调控政策趋严，土拍政策多样化，新“四限”政策控制房价上涨；中西部及东北地区成为新的增长点，房企需调整策略，关注结构性投资机会。