20160920-信达证券-泛海控股-000046.SZ-深度报告_扬帆展翅_志在高远_34页_1mb

泛海控股（000046.sz）深度报告总结

核心内容

• 公司概况：泛海控股是中国泛海集团的核心上市公司，2007年实现控股股东中国泛海房地产业务的整体上市。公司正从传统房地产企业向金融控股平台转型。
• 业务结构：公司业务包括地产、金融和战略投资三大板块。其中，地产是核心业务，金融板块包括证券、保险、信托、期货、互联网金融等，战略投资涵盖多个优质企业股权。
• 战略转型：公司提出“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台”的产融一体化发展战略，致力于打造国际化企业集团。
• 盈利预测：采用分部估值法，预计2016年至2018年每股收益分别为0.59元、0.75元、0.94元，对应市盈率分别为18倍、14倍、11倍。公司每股价值预计在14.36元至16.52元之间。
• 投资评级：首次覆盖给予公司“增持”评级。

主要观点

地产业务进入业绩释放期

• 公司当前所开发项目多为早年获得，土地成本较低。
• 武汉、北京项目在售，将支持公司2016年结算业绩大幅增长。
• 北京、上海项目随着拆迁工作的推进，将在未来两年贡献销售业绩。
• 2016年上半年，公司实现结算收入89.03亿元，同比增长391.54%。
• 截至2016年6月末，公司预收款项达78.88亿元，同比增长46.43%，显示公司业绩确定性较好。

金融业务发展迅速

• 公司已拥有证券、保险、信托、期货等金融牌照，金融业务已形成以民生证券、民生信托、亚太财险为核心的布局。
• “民金所”等互联网金融平台正在积极筹备中，未来将整合各金融业务，构建一体化互联网金融闭环。
• 民生证券在2015年营业收入30.29亿元，净利润2.23亿元，但受股票市场低迷影响，2016年上半年营业收入和净利润均大幅下滑。

战略投资和海外投资布局

• 公司已形成“境内以股权公司为核心平台，境外以中泛控股为核心平台”的“双平台”布局。
• 战略投资板块包括中国民生投资股份有限公司、万达影视、北汽新能源等优质企业股权。
• 海外投资包括美国洛杉矶、旧金山、夏威夷、印尼等多个项目，公司海外地产业务实力增强。

关键信息

股价催化剂

• 武汉项目向上调价
• 北京、上海项目拆迁顺利进行
• 一线城市房价继续上涨

风险因素

• 结算项目集中，单一项目对业绩影响较大
• 海外项目经营存在不确定性
• 证券业务经营波动性增加
• 各项金融业务整合进度不及预期
• 新一轮增发无法成功完成

财务数据

• 2016年9月19日收盘价为10.46元
• 总股本51.96亿股
• 总市值544亿元
• 截至2016年6月末，总资产1389.83亿元，净资产157.36亿元

盈利预测

• 2016年EPS为0.59元，对应PE为18倍
• 2017年EPS为0.75元，对应PE为14倍
• 2018年EPS为0.94元，对应PE为11倍

估值分析

• 地产业务采用RNAV方法估值，金融业务采用PB方法估值，战略投资业务按投资额计算
• 每股价值预计在14.36元至16.52元之间，权益市值在746.39亿元至858.48亿元之间

业务板块分析

地产业务

• 2015年地产业务收入占比74.33%，证券业务23.9%，保险业务1.76%
• 截至2015年底，未开发土地总面积超过450万平方米，其中武汉CBD项目约360万平方米
• 2016年计划开发面积499.02万平方米，竣工面积126.41万平方米

金融业务

• 民生证券总资产308.33亿元，净资产109.2亿元
• 亚太财险保费净收入24亿元，综合偿付能力充足率高于200%
• 民生信托注册资本70亿元，位列行业第四

战略投资业务

• 中泛控股持有多个优质项目，如汇源果汁、广发证券等
• 公司战略投资业务估值为125.12亿元

行业趋势研判

房地产需求增速面临拐点

• 我国出生率持续下降，预期寿命提升，老龄化加快
• 房地产市场需求面临拐点，增长放缓

房地产企业盈利能力逐步下滑

• 土地供应偏紧，价格涨幅较大，楼面购置价格占商品房均价比重快速增长
• 房地产毛利率连续下滑，万科为例，毛利率和净利率连续四年下滑

房企跨界寻求新的增长点

• 跨界进入基建、金融、医疗健康等领域
• 房企跨界经营的优势在于盈利能力、资源丰富和人才储备

战略转型的竞争优势

大股东实力雄厚，创始人人脉资源广泛

• 中国泛海作为大股东，支持公司转型
• 创始人卢志强拥有广泛政商资源

民营企业灵活治理结构，激励机制完善

• 公司内部管理体系升级，建立多个产业集团总部
• 引入金融领域精英人才，设立专门委员会

土地储备成本低，项目布局合理

• 公司土地储备成本低，毛利率高
• 项目多位于核心地段，具备良好的增值潜力

金融业务内部协调性好

• 公司积极布局金融业务，未来将满足居民多元化金融资产配置需求

海外业务先发优势

• 公司在海外多个核心城市拥有优质项目
• 海外投资有助于提升地产品牌国际影响力