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2021年11月昆明房地产市场研究报告总结

核心内容概览

本报告主要分析了2021年11月昆明房地产市场的发展状况，包括宏观环境、土地市场、规划预售、商品房市场以及重点房企的市场表现。

主要观点

1. 宏观经济环境

• 全国经济：2021年1-3季度全国GDP为82.31万亿元，同比增长9.80%，经济持续恢复，发展动能增强。
• 房地产政策：房地产政策持续强调“房住不炒”，强化金融调控，如三道红线和贷款集中度政策，导致楼市降温。
• 昆明经济：2021年1-3季度昆明全市地区生产总值5473.70亿元，同比增长5.80%，经济持续稳定恢复。
• 昆明政策：昆明持续推进房地产长效管理机制，打击违规销售行为，保护消费者权益，促进市场平稳发展。

2. 土地市场

• 土地供应：2021年11月昆明土地供应面积228.51亩，无土地成交。
• 土地供应分布：东市区供应面积占比最高，达73%；南市区和呈贡区分别占比22%和3%。
• 土地性质：商兼住用地供应面积占比最大，为59%；纯住宅用地占36%；纯商业用地占5%。
• 土地市场趋势：土地市场长期低迷，政府推地节奏放缓，供应和成交规模同比大幅下滑。

3. 规划预售

• 规划审批：本月7个商品房项目过规8次，总建面114.47万方，环比下降56.85%，同比下降70.87%。
• 预售情况：本月昆明房地产市场公布了25块预售证，新增供应面积为82.57万方，环比增长115.99%，同比下降57.81%。
• 分区域预售：西市区和南市区预售供应量最大，分别占比33%和32%；中市区预售成交最少，仅占4%。
• 分物业预售：商品住宅和办公为主力新增物业，分别占新增供应面积的75%和19%。

4. 商品房市场

• 商品房供销：本月新增面积70.60万方，销售面积62.45万方，供求比1.13，整体供大于求。
• 分物业供销存价：
  • 商品住宅：新增面积55.87万方，销售面积44.67万方，去化周期1.45年，成交均价14917元/㎡，同比下降356元/㎡。
  • 办公：新增面积13.65万方，销售面积11.54万方，去化周期5.52年，成交均价7489元/㎡，同比下降1423元/㎡。
  • 商业：新增面积1.09万方，销售面积6.24万方，去化周期14.94年，成交均价9379元/㎡，同比下降2450元/㎡。
• 去化周期：截止2021年11月底，商品房库存2392.09万方，按近一年销售面积计算，还需2.82年去化。
• 房企表现：本月商品房销售金额81.13亿元，俊发地产销售金额6.89亿元，位居榜首。

关键信息

1. 土地市场

• 供应与成交：11月无土地成交，供应面积228.51亩，主要集中在东市区。
• 土地类型：商兼住用地占比最高，为59%；纯住宅用地36%；纯商业用地5%。
• 土地预成交：12月预计5宗土地成交，合计面积约228.51亩，主要为纯住宅、纯商业和商兼住用地。

2. 商品房市场

• 供销情况：新增面积70.60万方，销售面积62.45万方，供求比1.13。
• 去化周期：商品住宅去化周期1.45年，办公5.52年，商业14.94年。
• 库存情况：商品房库存2392.09万方，需2.82年去化。
• 销售金额：本月商品房销售金额81.13亿元，俊发地产销售金额最高，为6.89亿元。

3. 房企聚焦

• 艺城春城玖號：
  • 项目位置：西山区环城西路与西坝路交汇处。
  • 开发商：深圳市艺城控股股份有限公司。
  • 项目概况：总建面24.57万㎡，容积率4.8，绿化率40%，总户数592户。
  • 推售情况：推出高层住宅2#，共计150套，开盘均价25933元/㎡，去化率20%。
  • 优惠措施：认筹优惠3%，开盘优惠2%，按时签约优惠0.5%，案场经理优惠2%，当日签约车位减10万元。
  • 客户群体：主要为周边地缘性自住型客户，年龄集中在30-55岁。
  • 优势：位于一环内，周边商圈成熟，医疗教育配套完善。
  • 劣势：开盘价格偏高，客户抗性较强；距离地铁3号线超过1公里，地铁5号线为在建状态。

重点政策与市场动态

• 央行政策：强调房地产市场风险可控，坚持不将房地产作为短期刺激经济手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
• 云南房地产整治：由多个部门联合推进，重点整治违规销售行为，如“首付贷”“首付返还”等，旨在净化市场环境，维护消费者权益。
• 昆明市住建局会议：针对昆明房地产市场乱象，召开专题会议，提出规范要求，打击违规销售行为，确保市场平稳健康发展。

结论

2021年11月昆明房地产市场整体呈现供大于求的态势，商品房库存增加，去化周期延长。土地市场持续低迷，政府推地节奏放缓，土地供应和成交规模同比大幅下滑。房地产政策持续强化调控，强调“房住不炒”，促进市场健康发展。重点房企艺城春城玖號在市场中表现一般，开盘去化率较低，需进一步优化定价策略和营销方式以提升市场竞争力。