地产行业专题报告：步入良性循环正轨，布局地产正当时-20220405-国金证券-22页_1mb

房地产行业专题报告总结

核心内容概述

本报告分析了当前中国房地产行业的市场表现、政策动向及未来发展趋势，指出房地产行业正处于“房改”以来的第三次低谷，并认为政策宽松将推动行业复苏。报告强调政策改善预期加强，房地产板块在A股中表现突出，预计未来将出台更大范围、更多维度的宽松政策，以促进房地产行业的健康发展和良性循环。

主要观点

• 市场表现：房地产板块在3月15日至4月1日期间领涨A股，涨幅达29.1%，资金流入显著。尽管部分中小房企因收并购逻辑获得超额收益，但整体市场仍依赖政策宽松推动估值修复。
• 行业基本面：当前房地产销售持续低迷，2022年1-3月百强房企销售金额同比下滑47%。行业仍处于筑底阶段，政策放松力度需进一步加大。
• 政策方向：政策宽松将从顶层设计、房企供给侧、购房需求侧三个维度展开。包括优化“三道红线”、放宽预售资金监管、降低房贷利率、取消限购限售等。
• 行业拐点：房地产行业作为国民经济支柱产业，其健康发展对GDP增长具有重要意义。政策放松与中长期需求支撑（如城镇化率提升、家庭小型化、人均住宅面积增加）将推动行业迎来拐点。

关键信息

政策改善预期加强

• 房地产板块在政策宽松预期下领涨A股，3月15日至4月1日涨幅达29.1%。
• 政策放松方向包括：优化“三道红线”、放宽预售资金监管、降低房贷利率、取消限购限售。
• 郑州“郑十九条”、浙江衢州、河北秦皇岛等城市已率先出台宽松政策。

行业基本面筑底

• 房企销售持续低迷，2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降47%。
• 居民中长期新增人民币贷款为负，显示购房意愿低迷。
• 房企融资端有所回暖，但整体仍面临较大资金压力。

中长期支撑因素

• 城镇化率提升：2021年城镇化率为64.72%，预计未来将稳步增长，带来新的住宅需求。
• 家庭小型化：家庭户均人口从2000年的3.46人降至2020年的2.62人，推动新市民住房需求。
• 人均住宅面积增加：2000-2019年城市人均住宅面积从20.3方增至39.8方，预计未来还将继续增长。

政策宽松预期

• 未来政策宽松将从三方面展开：顶层设计优化、房企融资渠道拓宽、购房需求端刺激。
• 部分城市已开始实施取消限购限售、降低首付比例、放宽公积金贷款等措施。

投资建议

地产板块

• 推荐销售投资逆市增长、业绩确定性强的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。
• 这些企业具备稳健的财务结构、高质量的产品和服务、精细化的管理能力，有望在行业复苏中占据有利位置。

物业板块

• 推荐物管业务有密度、增值服务发展好的民营物管公司，如金科服务、碧桂园服务。

风险提示

• 调控宽松不及预期
• 疫情影响政策落地和市场恢复
• 多家房企出现债务违约

结论

当前房地产行业正经历低谷，但政策宽松预期强烈，预计未来将出台大范围、多维度的宽松措施，推动行业步入良性循环。行业复苏有中长期需求支撑，且政策调整方向明确，正是布局房地产板块的好时机。