20220405-国金证券-地产行业专题报告_步入良性循环正轨_布局地产正当时_22页_2mb

房地产行业专题报告总结

核心内容

本报告分析了当前中国房地产行业面临的挑战与机遇，强调政策宽松对行业复苏的推动作用。报告指出，房地产行业正处于“房改”以来的第三次低谷，政策改善预期增强，带动了房地产板块的大幅上涨。同时，报告预测未来将出台更多宽松政策，以促进房地产行业回归健康发展和良性循环。

主要观点

1. 政策改善预期加强，房地产板块领涨：

   • 3月15日-4月1日，房地产板块上涨29.1%，领涨A股。
   • 郑州、衢州、秦皇岛等城市已率先出台取消限购限售的政策。
   • 信贷支持、预售资金监管优化、并购贷款支持等政策对市场信心起到提振作用。

2. 行业基本面筑底，政策放松力度需加大：

   • 2022年1-3月百强房企销售金额同比下降47%，销售状况尚未好转。
   • 新市民的住房需求预计在8-10年释放，成为行业复苏的重要支撑。
   • 城镇化率仍有增长空间，家庭小型化与人均住宅面积增加带来新需求。

3. 多维度政策宽松提振市场信心：

   • 顶层设计端：政策将优化，包括“三道红线”要求的调整、信贷支持和预售资金监管政策的放宽。
   • 房企供给侧：预售资金监管政策有望优化，融资渠道或将拓宽，鼓励优质房企并购困难房企项目。
   • 购房需求侧：房贷利率持续下调，高能级城市认房又认贷政策或有松动，三四线城市限购限售政策或将取消。

关键信息

行业现状

• 房地产行业是国民经济的支柱产业，占GDP总量7%以上。
• 当前行业面临销售低迷、房企债券违约、资金压力大等问题。
• 2022年1-3月全国商品房销售金额同比下滑，销售需求端仍待提振。

政策动向

• 郑州出台“郑十九条”，全方位支持楼市。
• 浙江衢州、河北秦皇岛率先取消限购限售。
• 国务院金稳会明确调控宽松基调，推动房地产行业复苏。

市场表现

• 房地产板块在政策改善预期下领涨A股，资金流入显著。
• 部分中小房企及出险房企因收并购逻辑获得超额收益。

未来展望

• 房地产行业拐点将到来，政策力度有望加大。
• 优质房企将受益于政策宽松，实现估值修复与业绩增长。
• 新市民住房需求将释放，成为行业未来发展的重要支撑。

投资建议

地产板块

• 推荐销售投资逆市增长、业绩确定性强的房企。
• 建议关注绿城中国、建发国际、滨江集团等企业。

物业板块

• 推荐物管业务有密度、增值服务发展良好的民营物管公司。
• 推荐金科服务、碧桂园服务等企业。

风险提示

• 调控宽松不及预期
• 疫情影响政策落地和市场恢复
• 多家房企出现债务违约

政策与市场影响分析

• 信贷端：房贷利率持续下调，部分城市已降至4.6%。
• 预售资金监管：预售资金监管比例每下降1%，现金短债比提高4pct。
• 并购贷：部分民营房企获得并购融资额度，如碧桂园、美的置业、旭辉等。
• 限购松绑：部分城市已取消限购限售，预计未来将扩大范围。

数据支持

• 图表1：国金房地产行业指数走势图
• 图表2：3月15日-4月1日A股各板块涨跌幅排序
• 图表3：3月15日-4月1日港股各板块涨跌幅排序
• 图表4：地产个股涨幅前10名
• 图表5：A股各板块净资金流入
• 图表6-11：销售数据、贷款数据、库存数据等
• 图表12-17：融资数据、债券发行与到期情况等
• 图表18：房地产重点调控政策及事件
• 图表19-25：历史销售数据、城镇化率、家庭户规模、人均住宅面积等
• 图表26：典型房企“三道红线”情况
• 图表27：预售监管资金对房企的影响
• 图表28-33：各城市销售面积、去化周期、房贷利率等

总结

房地产行业正处于政策宽松预期与基本面筑底的双重背景下，未来将出台更多宽松政策，推动行业复苏。优质房企将受益于政策支持，实现估值修复与业绩增长。建议投资者关注销售投资逆市增长、业绩确定性强的房企及物管业务发展良好的物业企业。