20220306-国金证券-房地产行业研究_两会强调良性循环_市场信心有望提振_18页_1mb

资源与环境研究中心房地产行业研究总结

核心内容

本报告由国金证券资源与环境研究中心发布，对房地产行业及物业行业进行周度分析，认为房地产行业将维持买入评级，市场信心有望提振，政策支持持续释放。

主要观点

• 政策支持：两会强调促进房地产业良性循环和健康发展，这是近十年政府工作报告中首次提出。政策导向表明政府正积极解决当前房地产行业的“不良循环”问题，通过金融稳定保障基金等方式，改善房企流动性危机，推动行业回归正轨。
• 市场表现：本周申万A股房地产板块涨跌幅为+1.2%，位列各板块第6；港股房地产板块为-2.3%，位列第8。物业板块表现不佳，恒生物业服务及管理指数为-4.7%，对沪深300的相对收益为-3%。
• 新房成交：40个城市新房成交面积为471万平米，周环比-2%，周同比-35%。一线城市表现最弱，周环比-10%，周同比-38%；三四线城市周环比+3%，但周同比-55%。
• 二手房成交：17个城市二手房成交面积为135万平米，周环比+11%，周同比-28%。一线城市周环比+8%，二线城市周环比+14%，但三四线城市周环比-6%，周同比-66%。
• 政策利好：多城市出台楼市利好政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、放松限售政策等，表明信贷端和地方调控端协同维护市场健康发展。
• 并购融资：招商银行分别向碧桂园和美的置业授予150亿元和60亿元的并购融资额度，显示部分民营房企经营状况改善，估值修复空间较大。
• 投资建议：建议关注销售逆势增长的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团；物业板块推荐管理密度高、增值服务发展好的民营物管公司，如金科服务、碧桂园服务。

关键信息

市场数据

• 市场优化平均市盈率：18.90
• 国金房地产指数：2060
• 沪深300指数：4496
• 上证指数：3448
• 深证成指：13020
• 中小板综指：13140

新房成交数据

• 40城新房成交面积：471万平米
• 周环比：-2%
• 周同比：-35%
• 一线城市：周环比-10%，周同比-38%
• 二线城市：周环比0%，周同比-27%
• 三四线城市：周环比+3%，周同比-55%

二手房成交数据

• 17城二手房成交面积：135万平米
• 周环比：+11%
• 周同比：-28%
• 一线城市：周环比+8%，周同比-34%
• 二线城市：周环比+14%，周同比-21%
• 三四线城市：周环比-6%，周同比-66%

政策动态

• 政府工作报告：首次提出“促进房地产业良性循环”，强调解决烂尾问题和债务风险。
• 金融稳定保障基金：可能用于解决房企债务问题，利好优质物管企业。
• 新市民住房需求：政府重视新市民住房问题，未来可能出台更多信贷和限购放松政策。

城市政策

• 中山：提高公积金贷款额度，支持人才安居。
• 东莞：公积金贷款流动性系数调整为1，职工贷款额提升25%。
• 郑州：出台19条楼市新政，包括降低首付比例、取消“认房又认贷”等。
• 温州：首套房公积金贷款额度提高，首付比例降至两成。
• 青岛即墨：放松限售政策，房产证满两年即可交易。
• 德州市：多银行下调首套房贷款首付比例至20%。

公司动态

• 碧桂园：2月单月合同销售金额约327.6亿元，与招商银行签订150亿元并购融资协议。
• 美的置业：与招商银行签订60亿元并购融资协议。
• 建发国际：发布正面盈利预告，预计2021年归母净利润增长约50%。
• 金科服务：2021年收入增长64%，归母净利润增长81%。
• 越秀服务：2021年收入19.2亿元，同比增长64%，归母净利润3.6亿元，同比增长81%。

风险提示

• 房地产调控政策宽松不及预期：政策可能未达到市场预期，影响行业复苏。
• 市场信心持续走低：部分房企仍面临现金流危机，市场观望情绪浓厚。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%-5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业估值

• A股地产PE-TTM：平均值21.2，中位值9.4
• 港股地产PE-TTM：平均值13.0，中位值7.9
• 港股物业股PE-TTM：平均值15.3，中位值11.5
• 重点推荐公司：万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际、金科服务、碧桂园服务

图表目录

• 图表1：2012-2022年政府工作报告中房地产相关表述
• 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表3：港股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表4：地产个股涨跌幅前5名
• 图表5：地产个股涨跌幅末5名
• 图表6：恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表7：物业个股涨跌幅前5名
• 图表8：物业个股涨跌幅末5名
• 图表9：40城新房成交面积及同比增速
• 图表10：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表11：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表12：40城新房成交明细
• 图表13：17城二手房成交面积及同比增速
• 图表14：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表15：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表16：17城二手房成交明细
• 图表17：12城商品房库存及去化周期
• 图表18：各城市能级库存去化周期
• 图表19：重点城市商品房库存及去化周期
• 图表20：地产行业政策新闻汇总
• 图表21：上市公司动态
• 图表22：物管行业资讯
• 图表23：物管公司动态
• 图表24：A股地产PE-TTM
• 图表25：港股地产PE-TTM
• 图表26：港股物业股PE-TTM
• 图表27：覆盖公司估值情况