20220411-国金证券-房地产行业研究_长三角调控松绑加速_多维宽松促进良性循环_8页_939kb

房地产行业研究总结

核心内容

本文档分析了房地产行业近期调控政策的放松趋势，重点讨论了苏州等城市在限购、限售、限贷等方面的政策调整及其对市场的影响。同时，结合全国房地产市场表现和政策预期，提出了对房地产行业的投资建议。

主要观点

• 政策放松加速：苏州率先调整限购和限售政策，标志着房地产调控进一步松绑。此举有助于稳定市场情绪，释放购房需求。
• 市场下行压力显著：苏州2021年下半年商品住宅成交面积同比下降15%，2022年1-3月进一步下降38%。库存去化周期持续上升，显示市场供需失衡。
• 信贷端政策支持：苏州已降低首套房贷利率至4.6%，为楼市复苏提供了有力支持。
• 全国政策趋势：继郑州、衢州、秦皇岛等城市出台宽松政策后，兰州、重庆、南京、无锡等城市也在限购、限售、限贷等方面推出多项举措，显示全国范围内房地产调控正在逐步放松。
• 行业复苏预期增强：随着政策的持续宽松，房地产行业有望逐步企稳回暖，特别是销售和投资逆市增长的企业将更具投资价值。
• 投资建议：推荐销售和投资逆市增长、未来业绩确定性强的企业，如绿城中国、建发国际、滨江集团；稳健选择杠杆率较低、现金流充沛的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口。

关键信息

政策调整详情

• 苏州：
  • 限购政策：非户籍居民家庭购房社保累计2年即可，不再要求连续；
  • 限售政策：二手房限售由5年缩短至3年。

市场表现数据

• 苏州市区商品住宅成交量：2021年下半年为393万方，同比-15%；2022年1-3月为144万方，同比-38%。
• 在售库存及去化周期：自2021年7月起持续上升，表明市场去化压力较大。
• 全国居民中长期人民币贷款：2022年3月新增3735亿元，同比-40%。
• TOP100房企销售数据：2022年1-3月全口径销售金额同比下降47%，3月单月同比下降53%。
• 40城新房成交面积：2022年4月2日-8日成交294万方，周环比-43%，周同比-56%。
• 17城二手房成交面积：同期成交102万方，周环比-34%，周同比-39%。

估值与盈利情况

风险提示

• 调控宽松不及预期：若后续政策力度不足，可能影响市场恢复。
• 疫情影响政策落地和市场恢复：疫情可能延缓政策实施，抑制购房需求，影响销售恢复。

结论

当前房地产行业面临较大下行压力，但随着政策逐步放松，市场有望逐步企稳。建议关注销售和投资逆市增长的企业，以及具备稳健财务状况的头部房企，同时需警惕政策执行力度不足和疫情持续带来的不确定性。