存量物业市场系列跟踪报告（4）_二十年历程回顾_存量运营渐成实力房企必选项_25页_2mb

二十年历程回顾，存量运营渐成实力房企必选项

核心内容

随着我国城市化进入下半场，房企盈利模式逐步从“产销模式”转向“资管模式”，即从“买地造房卖房”转向“资产整合优化运营”。存量物业市场成为房企的重要发展方向，其核心内容包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等业态。房地产金融化趋势明显，通过设计证券化产品，使存量资产分散、交易和流动起来，为投资者提供新渠道。

主要观点

1. 存量物业发展四个阶段：

   • 2003年前：港资企业及地方国企率先布局。
   • 2003-2009年：华南企业及央企开启首波布局热潮。
   • 2010-2016年：规模房企逐步启动商业地产战略。
   • 2017年后：在“房住不炒”和促消费政策下，存量运营成为实力房企必选项。

2. 各类型存量资产分析：

   • 写字楼：核心城市写字楼需求波动较大，但金融对外开放、TMT行业扩张、联合办公迅猛发展使其具备配置价值。
   • 零售物业：租金出现下滑，但空置率保持低位，线上线下融合加速。
   • 仓储物业：结构性供需不平衡，一线城市物流地产租金持续提升。

3. 融资渠道与资金约束：

   • 经营性物业抵押贷款流程严格，融资规模受限。
   • 资产支持证券（CMBS/CMBN）适用于“弱主体+强资产”，但融资规模有限。
   • 公募REITs或聚焦国家重大战略项目及政策导向行业，如交通能源、物流园区等。

关键信息

• 2018年TOP30上市房企已基本实现存量布局，TOP10房企脚步更为迅速。
• 2014-2018年TOP10房企投资性房地产CAGR达47%，高于总资产CAGR 38%。
• 一线城市物流地产租金持续提升，与发达国家相比，我国物流成本占GDP比重较低，提质增效是未来方向。
• 公募REITs或聚焦国家重大战略项目，如交通能源、物流园区、自持商场、写字楼、长租公寓、养老公寓等。

投资建议

1. 城市开发型房企：推荐陆家嘴，关注金融街。
2. 运营能力强、扩张迅速的房企：推荐新城控股，关注华润置地。
3. 国际合作密切、协同效应明显的城市运营商：推荐中国金茂和万科A。
4. 母公司资源丰富、后续有望资产注入的区域国资房企：如中华企业、光明地产、上实发展。

典型房企分析

• 万科A：以“城乡建设与生活服务商”定位，拥有“泊寓”、“印力”等核心品牌，物流仓储业务也取得显著进展。
• 新城控股：以“吾悦广场”为核心商业品牌，全国布局广泛，租金收入增长显著。
• 陆家嘴：持有大量核心区域优质物业，未来有望持续升值。
• 金融街：定位国家级金融管理中心，持有优质写字楼、商业和酒店资产。
• 华润置地：拥有丰富的商业和物业资产，租金收入增长稳定。
• 中国金茂：具备高端酒店、写字楼和商业物业，协同效应明显。

风险分析

• 经济结构换挡：可能导致物业出租率及租金水平不及预期。
• 中美贸易摩擦：可能对宏观经济造成负面影响，进而影响存量物业市场。
• 居民收入下降：可能影响零售物业和仓储物业需求，导致租金和出租率下滑。

资料来源

• Wind
• 光大证券研究所预测
• CBRE
• 中国指数研究院
• 电子商务研究中心
• RCREIT
• 电商报
• 公司公告