从供需入手，因地制宜地解决房地产问题-20180423-安信证券-12页

从供需入手，因地制宜地解决房地产问题

——高善文博士点评

核心内容概述

本文由高善文博士于2018年4月23日在中国金融四十人论坛双周内部研讨会中就“住房制度改革与长效机制建设”主题进行点评，主要围绕中国房地产市场的结构性分化、泡沫判断的困难性以及政府应如何因地制宜地制定房地产政策展开分析。

主要观点

1. 泡沫难以事先分辨

• 历史经验：自牛顿以来，人类始终难以准确预测和判断泡沫的形成与破裂。
• 学术定义失效：在实际交易操作中，投资与投机的界限模糊，难以区分。
• 泡沫识别难题：即使在事后，也难以明确资产价格下跌是源于基本面恶化还是市场预期泡沫破裂，存在较大争议。
• 房地产泡沫风险：房地产因其高杠杆性，价格下跌可能对金融体系和宏观经济造成系统性风险，因此政府需重视风险防范。

2. 政府应关注风险防范而非单纯打击泡沫

• 事前预判难度大：政府难以准确判断房价是否严重偏离基本面，且房地产泡沫的识别与预判在实践中存在很大不确定性。
• 防护体系的重要性：政府应更多关注构建风险防护机制，以降低泡沫破裂可能带来的冲击。
• 房地产的特殊性：相比股票、大豆等市场，房地产泡沫对经济的影响更为深远，需特别警惕。

3. 中国房地产市场应分城施策

• 市场分化严重：中国房地产市场存在显著的区域和城市分化，主要体现在人口流动和土地供应的差异。
• 人口流入驱动房价：2011-2012年之后，中国人口开始加速向10-15个大都市圈集中，导致这些城市的房价快速上涨。
• 土地供应与城市竞争：地方政府通过控制土地供应获取财政收入，但这种行为可能推高居住成本，限制人口流入。在多数中小城市，土地供应竞争激烈，房价收入比相对合理。
• 特大城市与中小城市的差异：特大城市因具备难以复制的资源优势（如北京的行政地位、上海的金融功能），即使土地成本高，仍能吸引人口和资本流入；而中小城市则因缺乏此类优势，市场机制难以有效运行。
• 长期趋势关注：预计2025年后中国城市化将基本结束，老龄化将取代城市化成为主导趋势，这对房地产市场将产生深远影响。

关键信息总结

• 房价上涨原因：人口快速流入与土地供应不足的矛盾是特大城市房价快速上涨的主要原因。
• 泡沫风险：房价上涨并非完全由泡沫驱动，而是与人口流动、土地供应等基本面因素密切相关。
• 政策建议：
  • 对于大多数二线以下城市，应发挥市场机制作用，合理控制住户部门杠杆。
  • 对于少数特大城市，政府应分层施策，对低收入群体和社会重点人群定向供房，保障居住权。
• 长效机制：当前政策（如租售同权、房产税、共有产权）在特大城市中可能效果有限，需结合实际需求调整。
• 未来趋势：人口老龄化将导致房地产需求下降，尤其在城市群边缘地带及特大城市中将逐步显现，需提前布局应对。

分析师简介

• 高善文：首席经济学家，北京大学理学学士、经济学硕士，中国人民银行研究生部博士，2007年加入安信证券研究中心。
• 郭雪松：高级宏观分析师，上海交通大学学士，清华大学MBA，曾任职国家统计局，2014年加入安信证券研究中心。

分析师声明

• 高善文、郭雪松均具备证券投资咨询执业资格，对报告内容负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、观点独立公正。

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