因时而动_因地制宜_国际物管龙头的发展之路_44页_2mb

国际物管龙头的发展之路总结

核心内容

国际物管龙头的发展呈现出以下三大规律：

1. 规模效应弱，竞争型格局为主：物业行业由于其人力密集型特性，难以形成寡头市场格局。最大龙头的市占率分别为美国4.8%、欧洲5.8%、日本7.5%。高可变成本导致龙头难以通过规模扩大形成显著的成本优势。

2. 住宅收入依赖度低，形成全设施综合服务：国际物管龙头不依赖住宅物业管理收入，而是发展为综合设施管理服务商。原因在于住宅面积较小、居住形态以开放式街区为主，住宅物业需求相对有限。

3. 内生加外延的发展策略：国际物管龙头通过横向多元化或纵向一体化策略，实现业务扩展和全球布局。收并购在龙头崛起过程中起到了关键作用。

主要观点

• 横向多元化发展：通过收并购进入多个服务领域，形成综合设施管理服务商。典型企业包括索迪斯和永旺永乐。
• 纵向一体化发展：覆盖不动产交易、管理、咨询、投资全产业链，形成不动产整体解决方案提供商。典型企业包括世邦魏理仕和仲量联行。
• 国内物管企业的发展策略：第三方物管企业应向综合设施管理服务商转型；开发商系物管企业则具备灵活选择的条件，可选择横向或纵向策略。

关键信息

• 索迪斯：从企业团餐起步，发展为全球综合设施管理服务商。业务涵盖驻场服务、福利与绩效管理服务、个人和家庭服务。收入稳定增长，盈利波动性小，抗周期性强。
• 永旺永乐：日本最大的综合设施管理服务商，业务包括保洁、保安、建筑和装修工程等。公司通过并购拓展海外市场，同时通过智能化手段降低人工成本。
• 世邦魏理仕：全球领先的商业地产服务商，业务涵盖顾问服务、全球企业服务、房地产投资。通过并购实现业务扩展和国际化。
• 仲量联行：与世邦魏理仕类似，覆盖房地产服务全周期，通过并购扩大业务规模。

投资建议

• 开发商系物管企业：如中航善达、碧桂园服务、永升生活服务，具备攻守兼备的优势，建议关注。
• 第三方物管企业：如绿城服务、南都物业，可通过横向多元化发展成为综合设施管理服务商，建议关注。

风险提示

• 非市场化定价
• 人力成本上升
• 多元化业务探索失败

图表与数据

• 索迪斯和仲量联行的人工成本占比分别在50%和70%左右。
• 世邦魏理仕和仲量联行的人均管理面积变化显示规模效应有限。
• 索迪斯和永旺永乐的收入增长缓慢，但盈利稳定。
• 永旺永乐通过智能化手段降低人工成本，提高盈利能力。
• 中国物业行业集中度提升，第三方物管企业面临项目获取难度增加和盈利压力。
• 永旺永乐在中日市场有较大的潜在增长空间，预计中国市场可占7500亿元。

相关报告

• 东方证券股份有限公司拥有证券投资咨询业务资格。
• 报告发布日期为2019年7月7日。
• 行业评级为看好，中国/A股。
• 报告分析了索迪斯、永旺永乐、世邦魏理仕、仲量联行等企业的经营模式及财务数据。