20200922-国金证券-保利地产-600048.SH-高周转央企_土储和融资优势明显_40页_5mb

保利地产深度研究报告总结

核心内容概览

保利地产（600048.SH）作为中国规模最大的央企开发商之一，具备显著的土储和融资优势。公司凭借高周转效率、稳健的资债指标和优质的项目资源，展现出强大的盈利能力与抗风险能力。分析师赵旭翔首次给予公司“买入”评级，目标价为21.36元，对应8.3倍2020年市盈率。

主要观点

• 规模领先：保利是央企中销售额最高的开发商，2020年H1销售额达2245亿元，排名行业第四、央企第一。公司持续布局全国，2019年底进入112个城市，其中38个核心城市占比达58%。
• 高周转与稳定性：保利的总资产周转率在2019年经调整后排名行业第一，结算周期较长，结算项目毛利率较高，抗风险能力突出。
• 盈利能力强劲：得益于低成本拿地、融资成本低、费用管控得当，公司毛利率高于行业平均水平，2020H1毛利率达35.7%。
• 资债指标稳健：公司净负债率长期低于监管要求，财务杠杆低于行业均值，具备良好的偿债能力。
• 土储充足：截至2019年底，公司土储面积达2.13亿方，覆盖未来4-5年的开发需求，且广东省销售占比达32%，土储占比达27%。
• 物业板块发展迅速：保利物业已在港股上市，2019年合约面积达4.98亿方，排名第四，未来有望持续增长。
• 持有型业务潜力大：公司持有型业务如商场、酒店、写字楼等，地段优越，单体规模较大，未来可贡献升值收益。
• 政策利好：政策支持中心城市和城市群发展，有利于保利等国企开发商，公司有望受益于政策红利。

关键信息

财务数据

投资建议

• 预计2020-2022年EPS分别为2.57元、2.88元、3.18元。
• 首次覆盖，给予“买入”评级，目标价21.36元，对应8.3倍2020年PE。

风险提示

• 行业毛利率持续恶化
• 销售不及预期
• 限售股解禁

优势分析

高周转与稳定性

• 2019年结算周期约为28个月，高于同行，但结算项目毛利率高。
• 公司在高周转水平下具备更高的稳定性和安全性，总资产周转率调整后排名第1。

现金流管理

• 回款率长期保持较高水平，2019年回笼4312亿元，回笼率93%。
• 经营性现金流净额392亿元，2020H1受疫情影响下降至-252.4亿元。

土地储备与拿地策略

• 土储面积达2.13亿方，满足未来4-5年开发需求。
• 土储集中于一二线城市和核心都市圈三线城市，占比达60%以上。
• 多渠道拿地，包括旧城改造、产业拓展、兼并收购等，降低拿地成本。

融资与费用管控

• 融资成本长期低于行业均值，2016-2019年均值为4.87%。
• 费用管控得当，三费占营收比重仅为4.69%，低于行业平均水平。

土地市场与政策环境

• 土地市场降温，政策支持中心城市和城市群发展，有利于公司布局。
• 2019年土地溢价率下降，公司通过低成本拿地保持竞争力。

未来发展展望

• 保利物业在港股上市，市值366.3亿港元，未来有望持续增长。
• 持有型业务（商场、酒店、写字楼）具备升值潜力。
• 未来政策收紧对国企有利，公司有望提升市占率。
• 预计未来三年销售额将稳步增长，市占率进一步提升。

结论

保利地产凭借央企背景、高周转能力、优质土储、低成本拿地及良好的现金流管理，展现出强大的盈利能力和抗风险能力。在政策支持下，公司有望进一步扩大市场份额，提升盈利能力。分析师首次给予“买入”评级，目标价为21.36元，对应8.3倍2020年PE。