20181106-招商证券-保利地产-600048.SH-业绩增长相对平稳_融资优势显着且周转提速_4页_723kb

保利地产（600048.SH）投资分析总结

核心内容

保利地产作为央企地产龙头，展现出较强的融资能力和资源整合能力，同时在项目周转效率方面有所提升，具备较高的业绩增长潜力。当前股价为12.5元，目标估值为17.1元，维持“强烈推荐-A”的投资评级。

主要观点

• 业绩增长平稳：2018年前三季度营收/归母净利分别为950亿/96亿，同比分别增长26%/16%。结算毛利率整体提升0.5PCT至32.7%，但少数股东损益占比提升10PCT至29%，拉低归母净利增速。
• 全年业绩增长预期不变：预计四季度结算量或有更高增长，结算均价有望回升，全年结算收入增长预期较强。
• 融资优势显著：截至2018年中有息负债综合成本仅4.86%，净负债率107%，资产权益比497%，杠杆可控，财务结构稳健。
• 周转效率提升：公司全口径未售计容约0.87亿平米，对应未售货值约1.1万亿，可供销售3年，周转有所提速。
• 估值折价明显：当前市值较RNAV折价30%+，2018-2020年PE分别为7.3X/6.0X/5.0X，安全边际显著。
• 目标价与PE对应：目标价17.1元/股，对应10倍PE，维持“强烈推荐-A”的投资评级。

关键信息

股价与市场数据

• 当前股价：12.5元
• 目标估值：17.1元
• 上证综指（2018年11月6日）：2659点

股本与市值

• 总股本：1189226万股
• 已上市流通股：1177016万股
• 总市值：1487亿元
• 流通市值：1471亿元

财务指标

• 每股净资产（MRQ）：9.5元
• ROE（TTM）：15.0%
• 资产负债率：79.9%

主要股东

• 保利南方集团有限公司
• 持股比例：37.94%

财务预测（2018-2020E）

业绩与增长驱动因素

• 销售表现：2018年1-9月全口径销售面积/金额分别为2025万平米/3037亿元，同比增长35%/46%。
• 新增拿地：18年1-9月新增全口径计容2456万平米，对应拿地总价1636亿元，拿地边际放缓但仍稳步扩张。
• 盈利可控：新增项目楼面均价0.67万元/平米，“地价/售价”比升至45%，但仍在可控范围内。
• 结算节奏：前三季度竣工1173万平米，完成率62%，若全年竣工计划不变，四季度结算量或有更高增长。

财务比率分析

风险提示

• 结算节奏不及预期
• 盈利能力不及预期

投资评级定义

• 公司短期评级：

  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5%-20%之间
  • 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

• 公司长期评级：

  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

分析师信息

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，研究经验丰富。
• 刘义：招商证券房地产行业联席首席分析师，拥有10年研究经验。
• 董浩、李洋：研究助理，具备房地产行业研究经验。
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖等业内认可。

重要声明

本报告由招商证券股份有限公司编制，基于合法取得的信息，仅供参考，不构成投资建议。本公司不对使用本报告所引发的损失承担责任，并可能持有相关证券头寸或提供投资银行业务服务。