20260628-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W25_本周新房成交环比+22.9_二手房成交环比+6_17页_2mb

报告摘要

市场表现：本周房地产行业整体表现疲软，申万房地产指数累计变动幅度为-3.8%，落后沪深300指数2.34个百分点，在31个申万一级行业中排名第18名。
新房成交：本周30个城市新房成交面积为221.6万平方米，环比提升22.9%，同比提升12.3%。其中一线城市环比+19.6%，二线城市环比+35.0%，三线城市环比-3.7%。
二手房成交：本周15个样本城市二手房成交面积合计212.0万平方米，环比增长6.0%，同比增长2.2%。其中二线城市环比增长显著，为+22.4%。
库存情况：5月70城已取证未售新房库存达4.3亿平方米，同比下降4%，环比下降1.2%。去化周期为34.4个月，环比减少1.9个月，同比增加7.1个月。一线城市去化周期为22.2个月，二线城市为34.9个月，三线城市为39.4个月。
信用债市场：本周房企信用债发行13只，环比减少5只；发行规模共计97.29亿元，环比减少79.11亿元；总偿还量为101.79亿元，净融资额为-4.5亿元。
投资建议：维持行业“增持”评级，建议关注多元化经营、轻资产运营及重点城市布局的开发商。

行业基本面：当前房地产行业基本面仍处于左侧，需等待进一步的政策或成交量催化以开启右侧。
城市结构：新房销售机会更多来自结构层面，特别是“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合表现更佳。
多元化经营：根据美日经验，多元化经营的房企穿越周期能力更强，推荐华润置地、华润万象生活。
轻资产运营：偏轻资产运营的房企在房价下跌过程中表现更优，首选贝壳-W，次选我爱我家；物业板块则更类似于分红股，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
开发为主的房企：需优先选择融资顺畅、布局重点城市、历史包袱轻的开发商，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产，以及A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。
地产转型股：类地方城投及地产转型股也值得关注。

新房成交：
- 本周30城新房成交面积221.6万方，环比+22.9%，同比+12.3%。
- 一线城市成交面积61.0万方，环比+19.6%，同比+18.8%。
- 二线城市成交面积125.8万方，环比+35.0%，同比+25.5%。
- 三线城市成交面积34.9万方，环比-3.7%，同比-23.8%。
- 今年25周累计新房成交面积3994.9万方，同比-15.7%。
二手房成交：
- 本周15城二手房成交面积212.0万方，环比+6.0%，同比+2.2%。
- 一线城市成交面积86.7万方，环比-5.6%，同比+5.7%。
- 二线城市成交面积93.5万方，环比+22.4%，同比+1.0%。
- 三线城市成交面积31.8万方，环比+0.2%，同比+18.3%。
- 今年25周累计二手房成交面积5198.2万方，同比+5.3%。
信用债市场：
- 本周房企信用债发行13只，环比减少5只；发行规模97.29亿元，环比减少79.11亿元。
- 总偿还量101.79亿元，环比减少102.66亿元；净融资额为-4.5亿元，环比增加23.55亿元。
- 债券类型以ABS为主，占比36.8%；债券期限以5年以上为主，占比49.2%。
- 发行利率有所下降，如“26越秀集团MTN003B”3年期中期票据利率较之前下降66bp。