2022-10-27-同策研究院-_二十大_后房地产行业的深度变革专题研究_88页_2mb

二十大核心要点及对房地产发展的影响

1. 会议核心方向

   • 稳经济与高质量发展：提出“中国式现代化”，强调发展实体经济、增加内需，推进新型工业化，实现房地产市场高质量发展。
   • 房住不炒基调未变，但政策重心转向完善住房双轨制（市场+保障并举），规范财富积累、收入分配秩序。

2. 当前经济形势与房地产挑战

   • 外需受限：逆全球化冲击（如加息、贸易摩擦），依赖外需的模式难以为继。
   • 内需瓶颈：人口结构问题（出生率下降、老龄化）、收入分配不均（高收入群体财富积累过快）、就业预期疲软（疫情、失业保险数据）。
   • 房企风险：高杠杆企业债务问题突出，融资受限，部分项目停工烂尾。

3. 政策调整方向

   • 三道红线、贷款集中度优化：放宽部分房企融资，支持市场化保交楼、防范金融风险。
   • 税费调整：适当延长去杠杆周期，谨慎推进房产税，试点延后至2024-2025年。

当前全国房地产市场总体特征

1. 总体下行周期

   • 投资与销售双降：2022年房企投资增速持续下滑，商品房销售面积及金额为近4年最低。
   • 土拍溢价率低：多数城市地块低价出让，央企兜底现象普遍。

2. 区域分化显著

   • 一线城市：供需平衡，热销项目集中在核心区，但库存去化周期有所延长。
   • 二线城市：核心城区尚可支撑市场，周边项目降价促销；弱二线城市需求疲软。
   • 三四线城市：普遍进入“以价换量”阶段，部分城市库存压力大。

二十大对全国楼市短期及长期趋势影响

1. 短期趋势

   • 政策边际宽松：调整三道红线、优化贷款政策，支持房企融资，稳定市场信心。
   • 市场触底企稳：四季度交易热度回升，年底冲刺冲业绩；2024年或进入新一轮上涨周期。

2. 长期趋势

   • 城市分化加剧：核心都市圈（长三角、珠三角）需求韧性较强；非核心城市长期增长空间有限。
   • 新房规模下行，二手房崛起：预计2027年后二手房交易量可能超越新房。
   • 房价增速放缓：收入增速制约，居民杠杆率已处于高位，未来房价涨幅将低于收入增速。
   • 住房双轨制完善：建立保障房与商品房并行体系，租购并举，逐步推进房产税立法。

核心观点总结

• 短期：政策端松绑，企业端施压，市场逐步回暖，但分化明显。
• 长期：房地产市场进入下调周期，存量市场崛起，注重居住属性，金融风险管控成为关键。